Un an après son entrée dans l’immeuble, un copropriétaire reçoit une lettre de son syndic lui annonçant une révision des quotités à son détriment et, de ce fait, un supplément de charges à payer. Est-ce possible ? Qu’y-a-t-il là-dessous ?

Un couple consacre ses économies à l’achat d’un appartement dans un immeuble neuf. Comme il se doit, il reçoit les documents requis, dont les statuts de cet immeuble, lors de la passation de l’acte authentique d’achat/vente.

Après environ un an lui parvient le premier décompte annuel, qu’il paie sur sur-le-champ.

Quelque six mois plus tard arrive toutefois un nouveau décompte. En fait, une adaptation du premier qu’il avait reçu : le syndic (professionnel) lui annonce qu’une erreur s’est glissée dans les statuts, à savoir que trop peu de quotités ont été attribuées à l’appartement qu’ils ont acheté. Peut-il agir ainsi ? Comment réagir face à une telle exigence ?

Est-ce possible ?

Ce couple se demande à juste titre s’il est admis de procéder ainsi …

Les statuts.

Ceux-ci (qui rassemblaient l’acte de base et le règlement de copropriété de l’immeuble) doivent, en vertu de la loi sur la copropriété forcée, reprendre un certain nombre de règles.

Ainsi, l’acte de base doit notamment spécifier les « quotités, allouées à chaque lot privatif, à savoir « la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celles-ci« .

Cela ne se modifie pas ainsi.

C’est clair : le syndic doit établir ses décomptes dans le respect des dispositions des statuts. Il n’a donc pas le moindre droit d’adapter les quotités de chacun unilatéralement et donc pas non plus celui de faire assumer à notre couple d’éventuelle erreurs qui auraient été commise dans les statuts.

Par son action unilatérale, il est clairement sorti des limites de son mandat et a ainsi commis une faute professionnelle.

Comment faut-il dès lors procéder ?

Lorsque le syndic estime qu’il ne peut pas établir ses décomptes des charges et frais communs correctement, conformément aux statuts, du fait que les quotités respectives n’ont pas été fixées en fonction des valeurs respectives de chaque lot, il doit le soumette sans retard à l’assemblée générale des copropriétaires.

Seul cet organe (ou un tribunal éventuellement) peut décider de modifier les quotités, conformément à l’article 577-7, paragraphe 3 du code civil : « Il est statué à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires sur tout  modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l’assemblée générale de reconstruction totale de l’immeuble« .

Il faudra en outre passer chez le notaire pour procéder à la modification.

Conseil.

Le syndic n’a d’autre choix que de soumettre la demande de modification à l’assemblée générale des copropriétaires.

Si vous vous trouvez dans le même cas ou si vous y étiez confronté un jour, contestez donc le décompte « révisé » par le biais d’une lettre recommandée. Exigez également de la part du syndic qu’il mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point où il aura à justifier pourquoi il a ainsi modifié les quotités unilatéralement. A lui alors d’annoncer la couleur …

=> Un syndic n’est pas mandaté pour modifier unilatéralement les quotités d’un copropriétaires, pas même quand il s’agit d’en rectifier la répartition du fait que celle dont on se servait auparavant était erronée.