Les réparations locatives et de menu entretien incombant au locataire.

Le locataire doit user du bien loué en bon père de famille.

Ainsi, le locataire devra effectuer un certain nombre de travaux : les réparations locatives et le menu entretien. Quand une réparation est-elle locative et qu’est-ce que le menu entretien ?

1. Le Code civil

Les articles 1754, 1755 et 1756 du Code civil donnent une liste exemplative des réparations qui doivent être supportées par le locataire et le bailleur.

Article 1754

Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l‘usage des lieux, et entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées;

Au récrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitations, à la hauteur d’un mètre;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire n’est pas tenu;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Article 1755

Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elle ne sont occasionnées que par vétuste ou force majeure.

Article 1756

Le curement des puits et celui des fosses d’aisances sont à la charge du bailleur, s’il n’y a clause contraire.

2. Les usages

Comme la loi ne peut énumérer tous les types de réparations, c’est en consultant les usages et la jurisprudence qu’on peut dresser une liste des principaux travaux et réparations qui sont à supporter tantôt par le locataire et tantôt parle propriétaire.

Cette liste est forcément incomplète, mais elle constitue déjà un premier guide. Il faut aussi ajouter que le Juge de paix disposera d’un pouvoir d’appréciation important et devra dans de nombreux cas prendre l’avis d’experts.

Rappel

– La répartition donnée ci-après ne vaut pas si le bailleur et le locataire ont pris d’autres accords à ce sujet.

– Si les réparations sont dues à la faute du locataire, elles seront à sa charge de toute façon.

3. Liste alphabétique des réparations courantes

Antenne

Si le bailleur a installé une antenne radio ou T.V., le preneur en a l’entretien. En cas de remplacements de pièces autres qu’un entretien courant, les frais sont à charge de bailleur. Si le preneur a installé une antenne, il doit l’enlever a sa sortie des lieux et réparer les dégâts éventuels à la toiture. Le bailleur veillera à éviter qu’une antenne laissée par un locataire précédent ne l’oblige à en assurer les frais de réparations. Dans ce cas, il indiquera dans le bail que les frais quels qu’ils soient sont à charge du preneur et que le bailleur ne prend aucune responsabilité à ce sujet. S’il existe un réseau de télédistribution, il vaut mieux obliger le preneur à se raccorder à la télédistribution en cas d’utilisation de T.V. Si l’antenne T.V. est collective (copropriété), les frais d’entretien seront à charge du preneur. Les frais de remplacement seront à charge du bailleur.

Appareils électriques

Il est d’usage que le preneur installe les appareils électriques. Le preneur est chargé de remplacer les interrupteurs, prises de courant et douilles défectueux ainsi que tout autre petit appareillage. Il renouvellera les fusibles brûlés. Si le preneur place des canalisations électriques supplémentaires celles-ci doivent être réglementaires. Le bailleur peut exiger l’enlèvement à sa sortie de même que pour tout appareillage placé par le preneur.

Arbres

Le preneur taillera et élaguera les arbres. Il pourra disposer des fruits. Il ne sera pas tenu de remplacer les arbres morts sauf s’il les a maltraités.

Ascenseurs

Si l’ascenseur est à usage d’un seul locataire, il en assure l’entretien. Le bailleur exigera dans le bail que le preneur souscrive un contrat d’entretien périodique.

Si l’ascenseur est à usage de plusieurs occupants, les frais d’entretien sont à charge du bailleur. Il est toutefois d’usage de prévoir dans le bail que ces frais soient à charge du preneur, ceci en fonction des quotités déterminées.

Le bailleur veillera à ce qu’un contrat d’entretien périodique soit souscrit et pourra exiger qu’un organisme de contrôle tel que l’Association A.I.B. – Vinçotte ou autre fasse périodiquement une vérification. Si l’entretien et le contrôle sont habituellement à charge du preneur, il est d’usage que le bailleur intervienne dans le remplacement des pièces telles que câbles, moteurs, etc…

Les ascenseurs des immeubles à appartements multiples avec concierge et/ou femme de ménage au service de la copropriété sont soumis aux dispositions des articles 267 bis à 283 du Règlement Général pour la Protection du travail. Un arrêté royal du 2 septembre 1983 (Moniteur Belge du 28 octobre 1983) prévoit de nouvelles dispositions instaurant des règles de sécurité très précises pour les immeubles soumis au R.G.P.T.

Cet arrêté royal a été modifié par l’arrêté royal du 12 décembre 1984 (Moniteur belge du 4 janvier 1985) en réduisant la portée des modifications à effectuer et en donnant un délai de cinq ans pour effectuer les travaux.

Ce délai qui expirait le 1er avril 1989 a été prorogé jusqu’au 31 mars 1991 en ce qui concerne les installations d’ascenseurs antérieures au 1er janvier 1958 (Arrêté ministériel du 5 avril 1989 publié dans le Moniteur belge du 14 avril 1989). Par ailleurs, le lecteur trouvera une liste des diverses pièces d’un ascenseur et la répartition de leur réparation entre bailleur et preneur.

Âtres

(intérieur des cheminées à feu ouvert)

Le preneur n’est pas responsable des souillures et fumées salissant l’âtre. Il est responsable des fêlures et carreaux brisés.

Baignoires

Le preneur veillera à laver convenablement la baignoire et évitera l’emploi de produits corrosifs attaquant l’émail. Il est responsable des éclats, des traces de dépôts calcaires, des dégâts par corrosion à l’émail. Il peut dans ce dernier cas être tenu à réémailler la baignoire.

Balatum

Le preneur n’est pas responsable des griffes, coups, trous de talons, enfoncements de pied de meubles.

La durée normale de vie d’un balatum est estimée à neuf ans.

Le preneur n’est pas responsable des éclats dus à une mauvaise fixation entre deux bandes ni à des dénivellations du plancher sous-jacent.

Balcons

Le bailleur en a l’entretien mais le preneur sera responsable des traces de dépôts de bacs à fleurs, de caisses, de bouteilles ou autres objets. Le preneur est responsable des barreaux ou de la barre d’appui qui seraient cassés.

Boiseries

Le preneur est responsables des coups, griffes et trous dans les boiseries. Il n’est pas responsable des déboîtements dus à l’ancienneté.

Le preneur doit veiller à ce que les écoulements d’eau de condensation des châssis soient libres et est responsables du pourrissement de la boiserie s’il les a obturés.

Le preneur est responsable des griffes et coups dans les boiseries vernies. Il peut être tenu de revernir ces boiseries dans ce cas. Si le preneur applique une peinture sur un vernis il sera tenu de décaper et de revernir les boiseries.

Il ne sera pas responsable de l’usure du vernis des marches d’escalier aux endroits de foulée. Les armoires devront faire l’objet de soins de la part du preneur, il veillera à ce qu’il ne soit pas fait de taches de dépôts, de griffes, de coups, de trous. Les armoires seront censées disposer d’un rayonnage à l’endroit de chaque baguette de support.

Boîte aux lettres

Le preneur est responsable de l’entretien de la boîte aux lettre, de sa serrure et de sa charnière. Il est responsable en cas de perte de la clef.

Dans un immeuble à logements multiples le preneur sera tenu de payer le coût de sa plaquette nominative.

Boiler – vase d’expansion

Les frais de réparations sont à charge du bailleur. Le preneur est tenu de protéger le vase d’expansion contre les gelées. S’il a raccordé une prise de terre aux canalisations de chauffage, le preneur est responsable de la corrosion du boiler ou du vase d’expansion.

Caves

Le preneur est tenu de vider et de nettoyer les caves à sa sortie. Les frais d’évacuation des objets laissés pourront lui être imputés.

Charnières

Le preneur est tenu de les huiler et les refixer. Le bailleur est tenu de les remplacer, sauf si elles ont été forcées par manque de graissage.

« Le preneur doit entretenir les charnières, il doit notamment les huiler. Si elles cèdent, il doit renouveler les vis. Il doit les remplacer lorsqu’elles sont usées.  »

Chasses d’eau

Le preneur est tenu d’entretenir les chasses d’eau de W.C. Il remplacera les joints en cas de fuite de même que le manchon de raccord au tuyau de chute. Le remplacement de l’appareillage en cas de vétusté est à charge du bailleur.

Le preneur est tenu de remplacer la chaîne de tirage et la poignée. Le preneur remplace le flotteur du réservoir de la chasse d’eau.

Chauffage central

Le locataire doit entretenir la chaudière une fois par an, après l’hiver, il la fera nettoyer par un homme de métier. Si la chaudière est en acier il la fera en outre graisser afin de la protéger contre la rouille; au besoin il remplacera le gril, même usé normalement, (lorsqu’il y a plusieurs locataires dans l’immeuble, il est fréquent que le bailleur confie l’entretien complet de l’installation à une firme spécialisée, le coût qui en résulte étant mis à charge de tous les preneurs selon un système de quote-parts forfaitaires).

En ce qui concerne les radiateurs, le preneur devra veiller à les purger régulièrement.

Après un certain nombre d’années (de 15 à 25 ans selon la qualité des matériaux) une chaudière peut devenir poreuse : le remplacement en incombe au bailleur.

Mesures légales tendant à prévenir la pollution atmosphérique lors du chauffage de bâtiments à l’aide de combustibles solide ou liquide.

(Arrêté royal du 6 janvier 1979 – Moniteur belge du 9 mars 1978)

Cet arrêté stipule que les installations de chauffage au mazout feront l’objet d’un entretien par an au minimum. Ceci ne concerne donc pas les poêles à mazout. Cet entretien, qui doit être effectué par un technicien qualifié, comprendra le ramonage de la cheminée, le nettoyage de la chaudière , la vérification et la mise au point du brûleur et le contrôle de la combustion. Une fiche de combustion « contrôle d’installation » ainsi qu’une attestation des travaux effectués doivent être complétées et signées par la personne qui a effectué l’entretien. Ces documents doivent être remis à l’utilisateur ou au responsable de l’installation et être conservés pendant une période de deux ans.

Toute nouvelle installation de chauffage ou installation modifiée (par exemple remplacement de la chaudière ou du brûleur) doit faire l’objet d’une vérification de réception par un organisme agréé par le Ministère de la Santé publique. Dans les cas où une installation de chauffage est transmise à un autre utilisateur (par exemple vente d’une maison, nouveau locataire), celui-ci doit être en possession de la fiche de contrôle d’installation. Si ces documents n’existent pas, le nouvel utilisateur est tenu, avant toute nouvelle utilisation de l’installation, de faire vérifier celle-ci par un organisme agréé à cet effet. Au cas  où le rapport de l’organisme agréé conclut à la nécessité de modifier l’installation pour la rendre conforme aux prescriptions, cette modification doit être effectuée dans les trois mois de la remise du rapport et revérifiée par le même organisme.

En ce qui concerne les installations au gaz naturel, les articles 519 et 551 du code pénal prévoient des sanctions à l’encontre des personnes qui auront négligé d’entretenir, de réparer ou de nettoyer les fours, cheminées ou usines où l’ont fait usage de feu.

La loi étant muette quant à la périodicité de ces travaux, on peut en déduire, qu’il n’y a lieu de les faire exécuter qu’en cas de nécessité; en effet, la combustion de gaz laisse peu ou pas de dépôts susceptibles d’obturer les conduits ou de provoquer un incendie. Toutefois, la présence possible de nids d’oiseaux, de briques descellées, etc … justifie la surveillance de la vacuité du conduit.

Chauffe-bain – Chauffe -eau

Le preneur veille au réglage, au nettoyage, il décrasse les trous à gaz et remplace les robinets défectueux.

Il est tenu d’effectuer un détartrage des appareils au moins tous les ans et notamment lors de sa sortie des lieux à l’occasion de laquelle il produira un certificat de détartrage.

Le bailleur est tenu de remplacer le serpentin, le preneur peut toutefois être rendu responsable en l’absence de détartrage.

Les chauffe-bains doivent disposer d’une évacuation des gaz brûlés. Le bailleur peut être tenu responsable d’une mauvaise évacuation des gaz brûlés. Le preneur sera, lui, tenu de veiller à ce que le conduit ne soit pas obstrué (nids d’oiseaux par exemple).

L’utilisation de chauffe-bains exige une arrivée d’air frais. C’est pourquoi les locaux ne disposant pas de fenêtre, ni d’accès à un aéra doivent disposer d’une ouverture dans la porte de la salle de bains (système air-control) permettant une entrée d’air pour la combustion des gaz du chauffe-bain. Ces travaux sont à charge du bailleur et indispensables pour assurer la sécurité des utilisateurs.

Cheminée

Le locataire est tenu d’effectuer le ramonage des cheminées . Lors de sa sortie des lieux il doit faire la preuve d’un ramonage récent. Le locataire n’est pas responsable des pierres fendues par la chaleur dans un feu ouvert ni d’un noircissement d’un linteau de cheminée par les fumées.

S’il s’agit d’une installation au gaz, le ramonage n’est pas obligatoire, mais un contrôle périodique est conseillé.

Citerne

La citerne recueilles les eaux de pluie provenant de la toiture. Le propriétaire est responsable de son entretien. Si l’eau devient inutilisable, le bailleur doit la curer.

Lorsque le preneur doit entretenir la toiture il doit curer lui-même la citerne si la pollution vient d’un mauvais entretien des corniches.

Clés

Toute serrure est présumée disposer d’une clé. Pour les portes extérieures le locataire est censé avoir reçu deux clés. Il y a lieu de préciser dans l’état des lieux le nombre de clés reçues.

Le locataire doit remettre au propriétaire en fin de location toute clé supplémentaire qu’il aurait acquise.

Le propriétaire n’acceptera les clés en fin de location qu’après accord sur l’état des lieux de sortie ou éventuellement sous réserve d’examen des dégâts locatifs.

Le fait d’envoyer les clés au propriétaire ne délie pas le locataire de ses responsabilités quant aux dégâts locatifs.

Le propriétaire doit cependant agir rapidement après la remise des clés.

Clous

Le locataire peut attacher des tableaux, cadres, etc .. aux murs. Il doit cependant veiller à ne pas abîmer les peintures ou tapissages. Il placera donc des crochets x à 1, 2 ou 3 petits clous qui ne provoquent pas de dégâts. Par contre, il pourra être tenu d’intervenir dans les peintures et tapissages en cas de trous de clous et crampons ayant abîmé les décors.

Dallage

Le locataire est responsable des dégâts aux carrelages des murs à moins qu’il ne s’agisse de décollement ou de fissuration dus à un mouvement du bâtiment.

Déménagement

Le locataire est responsable vis-à-vis du propriétaire des dégâts causés par les déménageurs.

Désinfection

Le locataire est tenu d‘éliminer les punaises, cafards, etc … sauf s’il peut prouver qu’ils n’existaient avant son entrée.

Égouts

L’entretien des égouts est à charge du locataire. S’ils sont bouchés, il appartiendra au locataire de les déboucher, sauf si l’obturation est due à un défaut de construction.

Électricité

Le locataire est tenu de laisser des fils en attente aux point lumineux d’une longueur de + ou – 10 cm. S’il coupe les fils au ras du plafond, il sera tenu au remplacement des fils dans les canalisations. Si le locataire place des fils, canalisations ou appareils supplémentaires, le propriétaire peut en exiger l’enlèvement en fin de location. Le locataire est tenu de remplacer les interrupteurs, prises de courant et douilles casés même suite à un usage normal.

Pour pouvoir vérifier l’électricité, il faut que le preneur ne fasse pas couper le courant et que le bailleur ou l’expert ait les appareils nécessaires pour vérifier l’installation.

Escalier

Le preneur est responsable des coups et déboîtement des balustres.

Il n’est pas responsable de l’usure du vernis aux endroits de foulée. Si l’escalier est recouvert de tapis-plain il ne sera responsable de l’usure des nez de marche que si le tapis n’est pas fixé et eût pu être déplacé pour éviter cette usure.

Étangs

Le curage des étangs est à charge des propriétaires. Le locataire est tenu de nettoyer les berges.

Éviers

Le locataire est responsable des éclats, des écornures, des fêlures et griffes du matériau.

Façades

Le locataire n’est responsable que des fixations d’enseignes.

Fenêtres

Le locataire nettoie les vitres à sa sortie. Il entretient et graisses les charnières. Il enlève les clous et crampons ayant servi au placement de rideaux ou tentures, et répare les enduits.

Il est tenu de veiller à l’élimination de l’eau produite par la condensation sur les vitres. Pour ce faire, il devra déboucher les conduits d’écoulement des eaux de condensation.

Floorlfex

Les recouvrements de sols sont en général en carreau de 20/20. Le preneur est responsable des coups, griffes et enfoncements de pieds de meubles.

Fosse septique

Le curage des fosses septiques est à charge du propriétaire. Il faut donc le préciser dans le bail si on veut le mettre à charge du locataire.

L’usage intensif des détergents chimiques provoquent actuellement beaucoup de problèmes de fonctionnement des fosses septiques et des puits perdus qui exigent dès lors un entretien et des vidanges fréquents.

Gaz

Le preneur est tenu de fermer les canalisations de gaz avec un bouchon adéquat.

Gouttières

Les gouttières sont nettoyées et entretenues par le locataire.

Grilles

Le locataire a l’entretien des grilles : graissage de serrures, rails, verrous, etc… Les réparations sont à charge du propriétaire.

Haies

Le locataire taille les haies en temps voulu et notamment avant la sortie des lieux.

Humidité

Depuis la forte augmentation du coût des produits énergétiques, les occupants de logements veillent à chauffer moins les locaux, à les isoler thermiquement et à peu ouvrir les portes et fenêtres en hiver.

Cette modification de la façon de vivre provoque parfois de graves troubles à l’intérieur de l’habitation. En effet, l’être humain dégage beaucoup d’humidité. Il suffit de rester pendant cinq minutes dans une voiture fermée en hiver pour constater les fortes condensations d’humidité sur les vitres. L’utilisation de la salle de bains et de la cuisine provoque également de grands dégagements d’humidité.

Le manque d’aération des locaux allié à un chauffage insuffisant peut provoquer de graves désordres par condensation. Cette condensation se constate par petits points noirs devenant ensuite de fortes taches noirâtres, avec développement de champignons. Cette condensation apparaît spécialement sur les parties froides telles que : châssis métalliques, murs extérieurs et dans les pièces telles que cuisine, salle de bains et chambres.

Cette humidité est généralement causée par l’occupant qui en sera rendu responsable bien qu’il ne se rende pas compte de sa responsabilité à cet égard.

Jardin

Le locataire doit entretenir le jardin. Il doit veiller à la faille des arbres et arbustes et à la tonte des pelouses. Si la pelouse a été traitée contre les mauvaises herbes avant son entrée, il sera tenu durant la location de la traiter.

Le locataire nettoiera les chemins. Il enlèvera les mauvaises herbes des chemins, des parterres et des plates-bandes.

Le locataire sera responsable des dépôts abandonnés dans le jardin. Il est conseillé d’établir un état des lieux précis du jardin avec éventuellement des photos.

Linoléum

Le linoléum est un matériau très résistant dont la durée de vie dépasse largement neuf ans et peut atteindre vingt ans. Le preneur est responsable des coups, griffes et enfoncements de pieds de meubles.

Marbres

Les marbres sont généralement utilisés pour les tablettes de fenêtres et cheminées. Ils exigent de la part du locataire un entretien au moyen de produits spéciaux et de cire.

Le locataire est responsable des trous, coups et griffes de même que des dépôts laissant des taches.

Mérule

Nous savons à présent que tous les bâtiments sont susceptibles d’être affectés de mérule pour autant que les conditions favorables à son développements soient réunies. Les conditions sont les suivantes : présence d’une spore de champignons, humidité excessive pour un bâtiment, confinement de l’espace, obscurité relative, éléments nutritifs principalement organiques et acides.

Toutefois, l’élément qui déclenchera la prolifération de la mérule est l’eau.

Il faut dès lors rechercher l’origine de l’humidité dans un immeuble affecté de mérule pour déterminer si la responsabilité du locataire est engagée ou s’il y a matière à garantie de la part du bailleur.

Si l’humidité provient d’une déficience de l’immeuble lui-même (défaut d’étanchéité suffisante par exemple), la mérule doit être considérée comme un vice de l’immeuble et le bailleur devra considérée comme un vice de l’immeuble et le bailleur devra réparer et éventuellement indemniser le locataire. Par contre, si l’humidité est due à des infiltrations apparues à la suite d’un débordement de la corniche mal entretenue par le locataire par exemple, la mérule sera considérée comme résultant d’un défaut d’entretien pour lequel la responsabilité du locataire sera engagée.

Il en sera également ainsi si le locataire n’a pas prévenu le bailleur de l’apparition de la mérule en temps utile. Il sera responsable d’une aggravation du phénomène due à la négligence.

Nettoyage – Lavage

Pendant son occupation, le locataire doit nettoyer les locaux. Il doit les rendre en état de propreté à la fin du bail. Il ne peut abandonner des détritus ou décombres dans les locaux ou dans les communs.

Il en supportera les frais d’enlèvement.

S’il s’est servi de produits mordants ou acides, il répare les dégâts causés.

Papier peint

Il est généralement admis que le papier peint de première qualité est usé normalement au bout de neuf années. Le locataire n’est pas obligé de le renouveler.

Parmi les dégâts locatifs, et donc à charge du locataire, on distingue :

– les dégradations locatives, dont la réparation ne nécessite qu’un nouveau tapissage, (exemple : crayonnage, griffes, souillures superficielles);

– celles qui entraînent, outre le retapissage, un surcroît de dépenses : déchirures, taches d’encres, de graisses, qui nécessitent l’arrachage du papier, et parfois la réfection de l’enduit. Est assimiliable à ces dernières dégradations, le fait de prendre sur le papier existant.

Le bailleur peut imposer une intervention dans les frais d’un nouveau papier au locataire qui a retapissé à ses frais, et porté son choix, selon ses goûts personnels, sur des dessins ou coloris ne convenant pas à la destination des locaux.

La pose d’un papier en relief sur un papier uni constitue un dégât locatif.

Parquets

Le locataire doit l’entretenir au moyen de produits appropriés. Il ne peut le « plastifier » sans l’accord du bailleur. Le locataire est responsable des traces de « talons aiguille », griffes, coups, taches d’eau, etc …

Pavements

La loi présume que lorsqu’il n’y a qu’une petite quantité de carreaux et pavés brisés, c’est le locataire qui est censé avoir causé le dommage, alors que si les mêmes matériaux sont brisés sur une plus grande surface, il y a présomption de mauvaise qualité et le preneur n’est pas responsable.

Quelle que soit la matière des carreaux, le preneur est tenu de les entretenir avec des produits appropriés. Il évite d’y laisser des empreintes indélébiles.

Si les carreaux du pavement sont devenus introuvables dans le commerce, le preneur doit contribuer aux frais du remplacement total; sa quote-part variera selon l’âge du pavement et son état lors de l’entrée dans les lieux.

Peintures

a) Peintures intérieures

Le preneur n’est pas responsable du défraîchissement normal d’une peinture. La notion d’usage normal doit être appréciée dans chaque cas en fonction de la qualité des peintures et du type de la construction.

Le locataire sera responsable des dégâts causés par le placement d’accessoires (tuyaux, appareils sanitaires). A la fin du bail, le locataire devra nettoyer les peintures qui peuvent l’être . Ainsi, il doit les laver, les retoucher, et éliminer les matières grasses même si les peintures sont amorties.

Lorsque les dégâts commis rendent nécessaire de repeindre tout un local le locataire ne devra intervenir dans les frais que  dans la proportion existant entre la durée d’amortissement restant de la peinture existante et celle de la nouvelle peinture.

Exemple : Si une peinture devait avoir une durée normale de neuf ans et qu’elle a été endommagée au bout de trois ans par la faute du locataire, le locataire devra intervenir dans la proportion de 6/9ème.

En effet, on considère généralement que les peintures de qualité courante sont usées au bout de neuf ans.

Dans certains locaux, tels que cuisines, buanderie, etc …, les peintures peuvent être amorties plus rapidement.

Il a été jugé :  » En ce qui concerne les peintures, le bailleur ne doit pas accepter les travaux réalisés par le preneur, à ses frais, même s’ils sont bien exécutés, lorsque le locataire a utilisé des coloris ne convenant pas, et ne répondant qu’à ses goûts personnels« .

S’il est d’usage de tenir compte de l’usure normale, on ne peut raisonner de la sorte, lorsque le locataire a abusé des lieux, par exemple, en faisant exécuter des travaux de peinture, de tapisserie, et autres décorations, selon ses fantaisies. Dans ce cas, la dépréciation doit être totale et non pas réduite à concurrence de l’usure normale.

b) Peintures extérieures

Les peintures extérieures incombent au bailleur, le locataire est responsable des dégradations causées par son fait, que ce soit par la poste d’enseignes ou de tous autres objets.

Plafonds

Le locataire doit laver les plafonds si nécessaire.

Il ne doit pas les repeindre à la fin du bail, sauf s’ils sont souillés anormalement ou si le bail impose une remise en peinture, le locataire doit reboucher les trous de clous et de pitons enfoncés dans les plafonds. Il doit indemnité pour les taches qui subsisteraient.

Planchers

Il faut appliquer aux planchers des règles semblables à celles admises pour les parquets.

Le locataire remet les planchers en état de propreté. Il effectue les réparations qui s’imposent. L’usure de la peinture est à charge du bailleur. Si le preneur fait placer un linoléum et l’enlève à son départ, la réfection du plancher lui incombe.

Plomberie

Le locataire doit entretenir l’installation de plomberie. Il doit la préserver contre le gel. Il doit réparer les fuites, sauf si elles sont causées par la vétusté.

Il est responsable de la corrosion par les acides et de l’obstruction des tuyaux de décharge, sauf s’il est établi qu’elle est due à un vice de construction.

Lorsque les tuyaux d’amenée d’eau sont envahis par le calcaire, il appartient au bailleur de les faire déboucher.

Portes

Le preneur fait remettre la planche entière lorsqu’il y a percé une chatière ou placé une serrure supplémentaire nécessitant des entailles.

Lorsque les dégâts occasionnés par le preneur suite au placement de verrous de petite taille sont peu importants, on ne peut lui réclamer qu’une réparation.

Le preneur graisse les charnières et les serrures, il entretient les poignées et les clenches.

Pots de fleurs

Le locataire est responsable des traces laissées par les pots de fleurs, notamment lorsque l’eau des arrosages a coulé sur la façade en la souillant. Les frais de nettoyage seront dans ce cas imputables au preneur.

Il faut veiller à ce que ces objets soient solidement fixés.

Puits

Le curement des puits est à charge du bailleur, à défaut de clauses contraires. Le preneur répare la margelle; il entretient les poulies et les mains de fer; il remplace les cordes et les chaînes de même que les poulies et les seaux, sauf destruction par vétusté ou par cas forfuit.

Robinets

Le locataire assure l’entretien des robinetteries : il renouvelle les joints des robinets et veille au graissage. Il procède à l’élimination du tartre. Le bailleur remplace les robinets usés.

Serrures – Poignées – Quincaillerie

Les réparations aux serrures sont à charge du locataire, de même que les réparations aux poignées des portes et fenêtres. Le locataire doit procéder au graissage ou au graphitage des serrures, pênes, charnières et espagnolettes pour leur conserver un bon fonctionnement.

Sonnerie

Le preneur doit entretenir toutes les sonneries utilisées privativement même si elles sont extérieures. Il entretient les cordons, poires et poussoirs; il remplace les piles et les accessoires des sonneries électriques. Le bailleur remplace la sonnerie extérieure usée.

Tablette de fenêtre

(voir Marbre)

Tapis

Le locataire doit les dépoussiérer et faire disparaître les taches. Le preneur sortant peut emporter les tapis qu’il aurait simplement cloués sur le sol. Mais à charge, bien entendu, de faire disparaître les traces ou de payer des indemnités. Le preneur n’est pas responsable des décolorations partielles du tapis dues au soleil;

Trottoirs

Les trottoirs extérieurs sont entretenus et réparés par le bailleur. Le nettoyage du trottoir incombe au locataire.

Vide – poubelle

Le preneur entretient sa partie privative, il est responsable des dégâts aux autres parties s’il est en faute. Il veille à ne pas détériorer ou l’obstruer en y jetant des objets emballés. Il a l’entretien des vidoirs.

Vitres

Le remplacement d’une vitre brisée incombe au preneur, à moins de vice de pose, de cas fortuit ou de force majeure. Le preneur n’est pas responsable d’une vitre fêlée ou brisée par la grêle, ou par un étranger à l’habitation à moins qu’il ne puisse être reconnu coupable de négligence pour n’avoir pas fermé ses volets.

A moins de stipulation contraire, le preneur ne doit pas remplacer les vitres brisées par vice de placement, sauf s’il a omis d’aviser le bailleur du défaut qu’il connaissait. Il lave régulièrement les vitres accessibles. Le bailleur remet les mastics en état. Le preneur doit, à son départ, supprimer toutes les inscriptions peintes sur les vitres.

Volets

(tentes – jalousies – persiennes – stores)

Le remplacement de la chaîne des volets à manivelle incombe au bailleur.

Le preneur remplace les sangles. Si le volet ne fonctionne plus, pour n’avoir pas servi, le preneur est responsable.

Si le volet ne fonctionne plus suite à un usage normal, la réparation incombe au bailleur.

Stores, tentes, jalousies et persiennes.

Le locataire doit lubrifier les engrenages, charnières, coulisses, gonds.

Il doit remplacer les sangles de manœuvre. Il doit maintenir en bon état les ressorts d’enrouleurs automatiques pour autant qu’ils soient accessibles et les remplacer au besoin. Le locataire doit réparer les toiles des tentes même si la détérioration est due à l’action du temps, ce qui arrivera rapidement si le locataire la laisse déroulée en permanence.

Les stores, tentes, jalousies ou persiennes sont censés appartenir au locataire sauf preuve contraire. Il doit réparer tous les dégâts quand il les enlève. Si les stores appartiennent au bailleur, le locataire remplace les cordes et accessoires usés. Il doit les rendre en bon état compte tenu de la vétusté.

Water-closed

(voir aussi chasse d’eau)

Le locataire remplace les raccords des vases de water-closed, les charnières et pignons de sièges ou couvercles, il remplace les sièges ou couvercles brisés.

Il est responsable de l’obstruction du tuyaux de décharge sauf s’il est établi que l’obstruction est due à un vice de construction.