Vous voudriez donner une maison à vos enfants, mais il s’avère que ce sera une coûteuse opération … Vous pourriez en réduire fort le coût. Comment donc ?

L’achat conjoint

Vous connaissez sans doute la construction populaire où vos enfants achètent la nue-propriété d’une habitation et vous son usufruit. Vous disposez de cet usufruit votre vie durant. Il s’éteint après que vous soyez tous deux décédés et vos enfants deviennent alors pleins propriétaires du bien. Le grand avantage, c’est qu’ils ne paient alors plus de droits de succession sur ce bien, vu qu’ils en sont déjà les pleins propriétaires à votre décès. Pratique, mais pas sans problème …

Le problème ?

Le Code des droits de succession (art.9) présume, si le défunt a acquis l’usufruit d’un bien à titre onéreux (par l’effet d’une vente par exemple) et ses héritiers la nue-propriété, qu’il en avait quand même la pleine propriété. De ce fait, les nus propriétaires (vos enfants) paient tout de même les droits de succession sur la valeur en pleine propriété au décès de l’usufruitier (vous).

Toutefois …

La loi permet aux nu-propriétaires de renverser cette présomption et démontrer qu’ils ont payés eux-mêmes leur nue-propriété. Comment ? En prouvant qu’ils disposaient des fonds nécessaires (épargne, emprunt, donation des parents, etc) et qu’ils les ont affectés à ce paiement. Bien, mais cela fait parfois obstacle à l’emploi de cette technique fiscale avantageuse. Comment le surmonter ?

Une donation

Limiter à la nue-propriété.

Vous pourriez aussi acheter vous-même la maison et petit à petit, quand vous en avez envie ou jugez le temps venu, la donner par petits bouts à vos enfants. La technique est aussi bien connue. Oui, mais nous l’avons dit, vous voulez conserver l’usufruit du bien. Alors, pourquoi ne donneriez-vous pas seulement la nue-propriété à vos enfants ? Tant que vous vivriez, vous conserveriez l’usufruit de l’immeuble et pourriez y habiter ou en percevoir les loyers si vous le donniez en location.

Le coût ?

Voilà qui a en effet son prix, étant donné que si les droits de donation ont été abaissés à 3% en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre, ce n’est que pour les donations de biens meubles. Ici, votre donation porte par contre sur un immeuble, et, pire encore, vous devez acquitter les droits de donation sur la valeur de la pleine propriété … C’est la loi.

Exemple .

Si cette maison (commune) vaut 600.000€ et que la nue-propriété en est estimée à 450.000€, vos paieront 77.250€ de droits de donation en Wallonie et 75.500€ à Bruxelles. Plus de 10% de la valeur du bien. Vous pouvez les prendre à votre charge, mais cela n’en demeure pas moins une sacrée somme…

Conseil.

Donnez cette nue-propriété en tranches successives séparées d’intervalles de 3ans. Pourquoi ? Car les droits de donation feront l’objet de calculs séparés et à chaque fois, vous bénéficierez des taux les plus bas du barème. Ce n’est bien sûr pas le cas si vous donnez la totalité du bien en une fois.

Exemple.

Si vous donnez cette nue-propriété en trois fois (sur 9ans donc), vous paierez, par donation, 11.250€ de droit en Wallonie et 11.000€ à Bruxelles, soit sur l’ensemble des 3 donations, 33.750€ en Wallonie et 33.000€ à Bruxelles. En outre, vous aurez pu répartir la charge financière dans le temps. En pratique, ce sera un peu plus, vu que notre calcul est basé ici sur une valeur invariable sur cette période de 9 années.

=>Vous pouvez réduire les droits de donation dus en donnant la nue-propriété par tranches espacées d’une période de 3ans. A chaque fois, vous bénéficiez alors des taux les plus bas du barème. En donnant tout d’un coup, vous payez aussi tout d’un coup et vous atterrissez dans les taux les plus élevés.