Les parcelles à bâtir font souvent partie d’un lotissement. Si c’est le cas, votre porjet devra respecter les prescriptions urbanistiques du permis de lotir. Mais que faire si celles-ci ne vous conviennent pas ?

Prescriptions urbanistiques

Vous avez trouvé le terrain de vos rêves.  S’il est compris dans le périmètre d’un permis de lotir, sachez que des règles particulières d’urbanisme (les prescriptions urbanistiques) sont d’application pour les constructions à ériger.

Conseil. Avant la signature du compromis de vente, l’acheteur ferait bien de demander au vendeur (ou au service d’urbanisme de la commune) le plan de lotissement ainsi que les prescriptions urbanistiques. Avec votre architecte, vous pourrez alors examiner dans quelle mesure votre projet respecte les prescriptions.

Exemples de prescriptions. Le lieu d’implantation et la surface au sol admissible, la conception des constructions (nombre de niveaux, hauteur, toiture, matériaux, …), la possibilité d’exercer des activités non résidentielles, ce qui touche aux clôtures, aux abris de jardin, …

Si votre projet ne respecte pas ces règles ?

Si le projet ne respecte pas ces prescriptions, il est possible d’y déroger. Mais qui dit procédure dérogatoire, dit procédure plus lourde : enquête publique obligatoire, avis de la CCAT et dérogation accordée à titre exceptionnel par le Fonctionnaire délégué (Région wallonne).

Le projet devra aussi rester compatible avec la destination générale de la zone, son caractère architectural et les options des prescriptions. On comprend donc que ce critère est assez subjectif et peut être interprété différemment suivant le Fonctionnaire délégué de la circonscription dont dépend la commune.

Conseil. L’architecte pourrait prendre contact avec les services du Fonctionnaire délégué et la commune pour présenter un avant-projet. En fonction des remarques, celui-ci pourra être modifié.

Si la dérogation n’est pas possible

La dérogation peut être parfois considérée comme très importante. Par exemple, un couple de médecins spécialistes voulait installer leur cabinet sur une surface de 80m² alors que la surface autorisée était de 40 m² maximum. De plus, la surface au sol du projet était nettement supérieure à ce qui est permis (250m² à la place de 150m²). Le Fonctionnaire délégué a refusé d’accorder la dérogation car il estimait que le caractère résidentiel du lotissement serait compromis et que la zone (parc boisé) serait dénaturée.

Quelles solutions ? Vous pourriez introduire un recours auprès de la Région wallonne. Le ministre prendra alors la décision. Une autre solution est que le propriétaire sollicite la modification du permis de lotir. Cela nécessite une procédure. Vous devrez ainsi obtenir l’accord des 3/4 des propriétaires du lotissement et celui de la commune. Cela sera a priori plus facile lorsque le lotisseur n’a pas encore vendu beaucoup de ses parcelles.

Peut-on par la suite modifier le projet ?

Vous vous dites que vous allez rentrer des plans avec une partie professionnelle de 40m² et que vous transformerez ensuite une autre pièce attenante (affectée à la partie privée, suivant les plans). Ceci n’est pas du tout une bonne idée. En cas de plainte des voisins ou des autorités, vous vous exposez à des santions, pour non respect du plan et des prescriptions.

=> Il est possible de déroger dans une certaine mesure aux prescriptions urbanistiques d’un lotissement. Sinon, le propriétaire pourrait éventuellement solliciter leur modification.