1. Quel risque peut-on assurer ?

a. Incendie

C’est le risque le plus courant. il y a 20 ou 30 ans, les compagnies d’assurances ne couvraient que ce risque, et les risques annexes, tels que le chômage immobilier, recours des voisins, frais de pompiers, frais de sauvetage, frais de déblai, etc.

b. Dégâts des eaux

Ces vingt dernières années, la couverture dégâts des eaux s’est développée, et ceci notamment suite aux nombreux sinistres se produisant dans les immeubles à appartements, soit au mobilier suite aux infiltrations d’eau par débordement, rupture de canalisation et parfois suite à des infiltrations par la toiture.

c. Bris de vitres

Cette assurance couvre les bris de vitres et glaces formant partie de l’immeuble. Parfois cette assurance exclut le double vitrage.

d. Tempête et responsabilité civile immeuble

Ces deux assurances couvrent d’une part, les dégâts causés au bâtiment par la tempête, et d’autre part, la responsabilité du propriétaire en cas de dommages corporels ou matériels à des tiers provenant du fait de l’immeuble (ex : tuile ou corniche tombant sur une voiture …).

e. Vol

Cette assurance couvre uniquement le vol d’objets mobiliers à l’intérieur de l’immeuble, et peut également couvrir les dégradations commises par les voleurs.

Il est possible de couvrir chacun des risques décrits ci-dessus, soit séparément en choisissant les risques que l’on désire assurer, soit globalement par des polices d’assurance dites « globales », combinées, etc … qui couvrent tous les risques cités.

2. Qui doit s’assurer ?

Le propriétaire peut assurer son bien contre sa destruction par cas fortuit et sa responsabilité civile au cas où l’immeuble causerait un dommage à un tiers.

Le locataire doit assurer sa responsabilité vis-à-vis de son bailleur et vis-à-vis des tiers.

3. Qui est présumé responsable en cas d’incendie ?

Avant la loi du 20.02.1991, le locataire était présumé responsable et ne pouvait se dégager de cette responsabilité que s’il pouvait prouver que l’incendie était arrivé à la suite d’un cas fortuit, d’un vice de construction, ou s’il était dû à la force majeure ou encore, que le feu avait été communiqué par une maison voisine.

La loi du 20.02.1991 prévoit toujours la responsabilité du locataire « à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute ». A présent, il suffit donc que le locataire prouve seulement qu’il n’a commis aucune faute pouvant être à l’origine de l’incendie.

Aucune loi n’impose au locataire de prendre une assurance mais la responsabilité qu’il encourt est tellement grave qu’il ne doit pas hésiter à en prendre une, la plus complète possible, il devrait prendre une assurance incendie couvrant également les risques annexes.

Une assurance « risques locatifs » seule, ne couvrira la responsabilité du locataire que pour les dégâts matériels résultant directement de l’incendie. Il ne sera pas couvert pour les dommages indirects comme, par exemple, la perte de loyer encourue par le propriétaire suite à l’indisponibilité des lieux.

Le bailleur doit être très vigilant à cet égard et doit veiller à insérer une clause dans le bail obligeant le locataire à s’assurer contre l’incendie et les risques annexes.

Si le bailleur est insuffisamment assuré, que le locataire l’est correctement et que ce dernier est responsable du sinistre, le bailleur pourra être indemnisé par l’assurance de son locataire sous la réserve ci-après.

Le bailleur a donc intérêt à ce que son locataire soit bien assuré. Toutefois, si c’est l’assureur du locataire qui indemnise le bailleur, celui-ci ne sera indemnisé qu’à concurrence de la valeur réelle de l’immeuble, et non à la valeur de reconstruction, ce qui serait le cas si c’est l’assurance du bailleur qui devrait intervenir.

4. Responsabilité dans les immeubles à appartements multiples

Avant la loi du 20.02.1991, s’il y avait plusieurs locataires, ils étaient solidairement responsables de l’incendie, sauf s’ils prouvaient que l’incendie avait commencé chez l’un d’eux ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’avait plu commencer chez eux.

Désormais, pour être exonéré de sa responsabilité en cas d’incendie, le locataire, qu’il soit seul locataire ou co-locataire dans un immeuble à plusieurs logements loués, ne sera pas considéré comme responsable s’il peut prouver que l’incendie s’est déclaré sans sa faute.

Le système de la solidarité entre les locataires disparaît aussi.

5. Qui est responsable des dégâts des eaux ?

Ici, la règle est différente. Ce n’est pas le locataire qui est d’office présumé responsable du sinistre. Le responsable sera celui qui a commis la faute ayant occasionné le sinistre.

Dans de nombreux cas, il s’agira de fuites à des canalisations ou des infiltrations par toitures ou par terrasses, dont la responsabilité incombera au bailleur. Cependant, lorsqu’il s’agira d’un débordement d’évier ou de lave-vaisselle, le locataire sera responsable du sinistre.

Étant donné les dégâts importants que peuvent entraîner les sinistres « dégâts des eaux », il est conseillé de prévoir cette couverture, et ceci surtout pour les logements d’immeubles à appartements.

Donnons ici un exemple-type de responsabilité locative. Un locataire x dispose d’un lave-vaisselle dont le tuyau d’alimentation se rompt et provoque des dégâts importants au mobilier de ce locataire x, au mobilier du locataire y de l’appartement inférieur et aux parties immobilières du propriétaire x1 de l’appartement loué à x et du propriétaire y1 du locataire y.

Supposons que le locataire y ne soit pas couvert en dégâts des eaux, tandis que le locataire y l’est et que les propriétaires x1 et y1 soient couvert en dégâts des eaux par la copropriété.

La compagnie d’assurance de la copropriété indemnisera les propriétaires x1 et y1, et pourra se retourner contre le locataire x. La compagnie d’assurance du locataire y l’indemnisera pour son mobilier et pourra se retourner contre le locataire x.

6. L’assurance du propriétaire ne fait-elle pas double emploi avec celle du locataire ?

Non, car l’assurance prise par le propriétaire indemnisera celui-ci dans le cas où le locataire a pu être dégagé de sa responsabilité ou si le locataire est insolvable.

C’est pourquoi la plupart des baux prévoient que le locataire s’engage à conclure une police d’assurance couvrant sa responsabilité locative.

Certains bailleurs stipulent que le locataire supportera l’assurance payée par le bailleur. Le locataire pense alors être couvert par l’assurance du bailleur, alors que seul le bailleur est couvert. Il faut déconseiller au bailleur d’insérer une telle clause qui prête à confusion. Le cas échéant, le bailleur, le locataire fera couvrir ses risques locatifs.

7. Clause d’abandon de recours contre le locataire

Cette clause signifie que la responsabilité du locataire ne sera pas mise en cause, le bailleur étant indemnisé par son assurance, sans que celle-ci ait une possibilité de recours contre le locataire.

Dans ce cas, le bailleur se fait rembourser une partie de la prime par le locataire. Celui-ci veillera par prudence à ce qu’une clause explicité soit insérée dans le bail.