Emprunter l’achat de votre maison sur une longue durée

Julien et Julie aimeraient acheter cette belle villa, mais voilà … le prix demandé dépasse leur budget. La solution ne serait-elle pas alors qu’ils empruntent sur une plus longue durée ?

Quasi toutes les banques et compagnies d’assurance proposent aujourd’hui des crédits hypothécaires sur 30 ans. Certaines vont même jusqu’à 40ans.

Comparons

Faisons la comparaison, dans notre exemple (emprunt de 250.000€, frais d’achat payés par fonds propres), entre un crédit sur  20, 30 et 40 ans aux taux (fixes) actuels. Voici le résultat.

Durée : 20 ans               30 ans                  40 ans
Taux : 4,1%                   4,4%                    4,7%
Mensualités : 1 518                  1 239                  1 140
Total des intérêts : 114 320              196 040              297 200

Le pour :

Des mensualités plus basses.

Pour un crédit sur 40 ans, elles sont inférieures d’environ 378€ à celles d’un crédit sur 20 ans.

Attention !

La différence entre les mensualités sur 40 ans et celles sur 30 ans n’est malgré tout que de 99 € dans notre exemple. En empruntant plus longtemps, votre charge mensuelle d’emprunt ne baissera donc pas de façon spectaculaire.

Un avantage fiscal prolongé.

En empruntant sur une plus longue durée,  vous bénéficiez aussi plus longtemps de l’avantage fiscal : dans le cas de Julien et Julie, ce serait +/- 1.920€ de plus par année supplémentaire d’emprunt, si l’on tient compte du plafond actuel de déduction et d’un taux d’imposition le plus élevé de 50%.

Le contre :

Un taux plus élevé.

Au plus longue est la durée du crédit, au plus élevé est son taux (dans une formule à taux fixe). Emprunter plus longtemps, c’est d’office avoir un taux plus élevé. De plus, comme seul un nombre restreint d’organismes vous proposent actuellement une durée de 40 ans, il y a fort à parier qu‘à défaut de concurrence pour cette durée, vous obteniez une remise moindre que pour une durée de 30ans. Un élément dont nous n’avons pas tenu compte dans notre exemple.

Plus d’intérêts.

En outre, la charge totale d’intérêts sera sensiblement plus élevée si vous empruntez à plus long terme, vu que vous remboursez le capital plus lentement et que les intérêts sont calculés chaque mois sur un solde restant dû plus élevé. Finalement, cette charge totale d’intérêts est le coût du crédit et elle est environ 2,6fois plus élevée sur 40ans que sur 20 ans. Cela fait malgré tout une énorme différence.

Une ASRD plus élevée.

La prime de l’assurance solde restant dû sera aussi bien plus élevée si vous empruntez sur une plus longue durée.

La meilleure stratégie

si vous êtes contraint d’emprunter sur une plus longue durée pour maintenir votre mensualité à un niveau acceptable, vous pourriez demander à votre banque après quelques années, si votre revenu a augmenté et que vous pourriez acquitter des mensualités plus élevées, de réduire la durée de votre crédit. Elle devrait y être disposée contre paiement d’environ 100 € de frais de dossier.

Conseil.

Comme vous empruntez alors sur une plus courte période, profitez-en pour lui demander une remise supplémentaire pour aligner votre taux sur cette nouvelle durée, plus courte. Si elle n’est pas disposée à le faire, vous pourriez refinancer votre crédit sur une plus courte durée et au taux du moment.

=> Pour un jeune couple, cela peut être parfois une bonne idée d’emprunter sur une plus longue durée. Dès qu’il en a les moyens, il peut demander à sa banque de raccourcir cette durée et en même temps d’appliquer un nouveau taux, adapté à cette nouvelle et plus courte durée.