Les baux de logement affectés à la résidence principale du locataire obéissent à des règles particulières.

1. Quel est le sort du locataire lorsque l’immeuble qu’il occupe est vendu ou fait l’objet d’une donation ?

Quatre éventualités sont possibles et selon le cas, le locataire aura le droit de se maintenir dans l’immeuble ou en sera expulsé.

– le bail a date certaine,

– le bail a date certaine et prévoit l’expulsion du locataire en cas de vente,

– le bail n’a pas de date certaine,

– l’acte de vente contient une clause d’entretien de bail.

Le problème se situe donc au niveau de cette notion juridique de « date certaine »

A. Qu’est ce que la date certaine ?

La date certaine s’acquiert par :

– enregistrement,

– décès,

– acte dressé par un officier public constatant la substance du bail.

Un bail a date certaine s’il a été enregistré ou si l’une des parties à la convention est décédée ou si la substance du bail a été constatée dans un acte dressé par un officier public (citation en paiement d’arriérés de loyers par exemple).

Un bail verbal ne pourra donc jamais acquérir date certaine car il faut nécessairement un écrit.

B. Conséquences de la date certaine

Date certaine = opposabilité aux tiers.

Le bail qui a acquis date certaines sera dit « opposable aux tiers ». Ceci signifie que toute personne étrangère à la convention, c’est-à-dire toute personne autre que les parties signataires de la convention, sera tenue de respecter le bail.

Rappelons que les héritiers des parties ne sont pas considérés comme étrangers à la convention.

C. 1er cas. Le bail a date certaine

Le preneur qui bénéficie d’un bail ayant date certaine aura le droit de rester dans l’immeuble et ne pourra pas être expulsé par un nouvel acquéreur, avant que son bail ne vienne à échéance. Le nouveau propriétaire devra respecter le bail existant.

D. 2ème cas. Le bail a date certaine, mais il contient une clause aux termes de laquelle le bailleur a le droit d’expulser le preneur en cas de vente

La clause permettant l’expulsion du locataire en cas de vente du bien peut s’appliquer si le nouveau propriétaire le désire.

Le locataire peut-il réclamer des indemnités s’il est expulsé ?

Si le bail détermine le montant de l’indemnité, le locataire pourra l’exiger; s’il prévoit qu’aucune indemnité n’est due, le bailleur ne devra rien verser au preneur évincé.

Si le bail ne détermine pas le montant de l’indemnité, le locataire peut prétendre à une indemnité dont le montant est égal au prix du loyer pendant le temps qui, suivant la loi, est accordée entre le congé et la sortie contractuelle.

Qui doit payer l’indemnité ?

L’indemnité sera à charge du bailleur-vendeur.

E. 3ème cas. Le bail n’a pas date certaine

Ici, la situation du locataire est particulièrement précaire car il peut se faire expulser par le nouvel acquéreur qui n’est nullement tenu de respecter le bail.

Ainsi, le locataire qui dispose d’un bail verbal ou d’un bail n’ayant pas date certaine risque de devoir partir immédiatement.

N’a-t-il vraiment aucun recours ?

Délai de grâce

Le Juge de paix pourra éventuellement lui accorder un délai de grâce pour lui permettre de trouver un autre logement.

Indemnités à charge du bailleur-vendeur

Le locataire  expulsé pourrait éventuellement réclamer des indemnités au bailleur-vendeur de l’immeuble qui devrait faire respecter l’engagement qu’il avait pris vis-à-vis du locataire.

La jurisprudence n’admet cependant pas toujours ce principe de responsabilité du bailleur qui vend son bien loué, car elle estime que le locataire porte une part de responsabilités, puisqu’il n’a pas fait enregistrer son bail. Les deux fautes ainsi s’annuleraient d’une certaine façon. Seul le bail verbal engagerait la responsabilité du bailleur dans tous les cas.

F. 4ème cas. Clause d’entretien de bail

Il se peut que l’acte de vente de l’immeuble loué contienne une clause selon laquelle l’acquéreur s’engage à maintenir les baux en cours.

Cette clause s’appelle clause d’entretien de bail.

Si l’acquéreur a souscrit à une telle clause, il ne pourra pas expulser le locataire de l’immeuble, que le bail ait ou non date certaine.

Il ne pourra le faire que conformément aux stipulations du bail ou, à défaut, en respectant la loi.

2. Lorsque l’immeuble est vendu, qui de l’acquéreur ou du vendeur doit donner congé ?

Selon la jurisprudence, l’acquéreur peut donner le congé dès avant la transcription de l’acte de vente. Dès la signature du compromis de vente, en a-t-on déduit.