Il est primordial de bien cerner le contenu des statuts d’un immeuble à appartements, sous peine de se retrouver par exemple, avec une crèche ou un commerce non désiré au rez-de-chaussée … Un mot d’explication.

Le contexte

Un immeuble à appartements se voit toujours donner une destination dès le départ, par exemple, dans son règlement de copropriété. Et si l’assemblée générale ne la modifie pas, on ne peut lui en donner une autre.

L’acte de base

Un immeuble a appartements est subdivisé en parties privatives et communes. Leur description est reprise dans l’acte de base. Celui-ci indique aussi les quotités des parties communes attribuées à chacun des lots privatifs.

Le règlement de copropriété

Ce règlement fait partie intégrante de l’acte de base. Il définit les droits et obligations des propriétaires et occupants à l’égard des parties communes et privatives. C’est lui aussi qui fixe les destinations qu’il est possible de donner aux lots privatifs. L’acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts de l’immeuble.

Le règlement d’ordre intérieur

C’est véritablement le « règlement de police » de l’association des copropriétaires (ACP). Lui aussi assigne des droits et des obligations aux propriétaires, occupants et utilisateurs. On y trouve des choses comme les modalités d’utilisation de l’ascenseur, les règles à respecter en cas de déménagement, etc.

Obligés de tout respecter …

Les propriétaires et les occupants de l’immeuble en question sont tenus de respecter les dispositions contenues dans ses statuts et son règlement d’ordre intérieur.

L’opposabilité

Le fait par exemple, qu’un locataire ou qu’un propriétaire donne une autre destination à un immeuble provient en général du fait qu’il ne connaît pas (assez) le contenu de ces documents. C’est du reste là qu’est le piège …

Toutes les parties concernées (propriétaires, locataire, agent immobilier, etc.) sont censées le connaître. Conformément à la loi, les dispositions des statuts sont en effet directement opposables aux propriétaires, ainsi qu’à tous les titulaires d’un droit réel ou personnel sur le bâtiment en copropriété. Si le règlement de copropriété définit la destination d’un immeuble, un locataire, par exemple, est donc lui aussi censé en connaître le contenu.

Pas sans dangers

La loi impose à un propriétaire, qui donne par exemple son immeuble en location, d’informer les candidats locataires de toutes les décisions prises lors des assemblées générales, des modifications du règlement d’ordre intérieur, etc. et cela avant la signature du contrat de bail. S’il ne l’a pas fait, l’obligation de le faire pèse alors sur le syndic, mais la responsabilité encourue demeure sur les épaules du bailleur.

Le syndic

Une fois le contrat (de location) conclu, c’est au syndic qu’il appartient, à chaque fois que cela est nécessaire, de communiquer aux locataires les décisions de l’assemblée ou les modifications des statuts qui les concernent directement. S’il l’omet, sa responsabilité, et le cas échéant celle de l’ACP, peut se trouver engagée. Un agent immobilier a lui aussi un important devoir d’information à ce niveau.

=> Les statuts sont directement opposables à toutes les parties concernées. Pas le règlement d’ordre intérieur, les décisions de l’assemblée générale, etc. Si le syndic, l’ACP et les propriétaires/bailleurs n’ont pas fait le nécessaire en ce sens, leur responsabilité peut s’en trouver engagée.