Quelles pourraient être les (énormes) conséquences si l’information que le vendeur d’un terrain donne à un candidat n’était pas totalement correcte ?

Un couple achète un terrain situé dans un nouveau lotissement. Le vendeur (un promoteur immobilier) lui indique qu’il lui sera possible de bâtir une construction ouverte d’une largueur maximale de 14 mètres. Quelques mois après la signature de l’acte notarié, les acheteurs demandent à un architecte de leur établir un plan. Cet architecte le fait sur base des 14 mètres qui lu ont été indiqués et voilà que le permis d’urbanisme est refusé : d’après la commune, il n’est possible de construire que sur 11 mètres de large sur ce terrain.

Que peuvent faire les acheteurs ?

Que la nouvelle ne les réjouisse pas précisément, c’est l’évidence même (non seulement nous ne pouvons pas y mettre la maison dont nous rêvions, mais en plus, ce plan inutile nous a déjà coûté pas mal d’argent). Que peuvent-ils faire en pareil cas vis-à-vis du vendeur ? Doivent-ils s’incliner face à cette situation ou peuvent-ils au contraire demander un dédommagement, voire même la résolution du contrat de vente ?

Une question de preuve

Un acheteur confronté à une telle situation et qui souhaite y réagir devra tout d’abord fournir la preuve de tout ce que le vendeur lui avait annoncé. Il devra donc prouver que ce vendeur lui a dit qu’il pouvait construire sur 14 mètres de large.

Attention!

Voilà qui peut être difficile si l’information n’a été donnée que verbalement. Le vendeur, lui, pourra se défendre, si la discussion tourne au litige, en soutenant que l’acheteur ne prouve absolument pas ce qu’il dit. L’acheteur  pourrait, par exemple, recourir à des témoignages, mais quant à savoir si le tribunal y ajoutera foi.

Conseil

La personne ainsi lésée pourrait aussi téléphoner au vendeur et enregistrer la conversation :  » Oui, vous m’aviez dit que … et il s’avère que …, etc ». Cela pourrait peut-être aller fort loin, mais il ne s’agit pas non plus ici d’une broutille.

Et le procédé est admis en justice si vous avez participé à l’entretien. Si l’acheteur dispose d’une preuve des affirmations du vendeur (une lettre par exemple) ou si un plan a été ajouté à l’acte notarié ou au compromis et que la prétendue largeur de construction y figure en bonne place, la preuve en est bien sûr notablement simplifiée.

Que peut alors réclamer l’acheteur ?

S’il est en mesure de prouver l’information erronée, il peut songer à deux choses : soit demander la résolution du contrat de vente (et éventuellement un dédommagement en prime), soit réclamer seulement une indemnité (des dommages et intérêts et/ou un remboursement partiel du prix d’achat s’il conserve le terrain à bâtir).

Et ce dédommagement ?

L’indemnité peut être conséquente. Citons comme dommages à indemniser : la moins-value du terrain découlant d’une largeur de construction moindre, les frais de l’emprunt hypothécaire déjà contracté, les frais d’architecte pour le plan qui n’a pas obtenu le permis d’urbanisme, les droits d’enregistrement payés.

Conseil 1

Plutôt que d’entamer une telle procédure (et d’exposer de gros frais d’avocat pour un

résultat incertain), il est conseillé, aussi bien à l’acheteur qu’au vendeur, de rechercher une solution à l’amiable. Elle consistera souvent en une réduction du prix initialement payé, que le vendeur remboursera à l’acheteur.

Conseil 2

Si l’acheteur et vendeur parviennent ainsi à un accord, il leur est bien sûr conseillé de le mettre par écrit.

=> Le vendeur qui donne une mauvaise information à un acheteur risque de voir la vente annulée et/ou d’avoir à le dédommager. Cet acheteur doit toutefois disposer de preuves concluantes des informations qui lui ont été données, sans quoi il ne pourra rien obtenir si le vendeur nie tout en bloc.