Vendre l’immeuble de sa société

Celui qui mène son activité en société y a souvent logé un ou des immeubles.

Plus d’un se demande donc, et à juste titre, ce qu’il faudra en faire à terme.

Parcourons quelques pistes envisageables et leurs conséquences.

L’achat d’un immeuble, on l’envisage souvent, très classiquement, pour réduire le bénéfice de la société. Y loger un immeuble, cela procure un effet maints avantages : déduction des amortissements, des intérêts d’un éventuel emprunt, des droits d’enregistrement, de la TVA non récupérable, etc. Mais le hic, plus tard, c’est que l’immeuble s’y trouve toujours … Qu’envisager pour lui alors ?

Liquider la société

Vous avez décidé de mettre fin à votre société et de vendre son immeuble.

Conséquence fiscales.

La plus-value réalisée à l’occasion de la vente est imposable (au maximum à 33,99%). Et si la société est liquidée, il y aura un précompte mobilier (de 10%) à payer en plus.

Exemple

Une société a acheté un immeuble de 250 000€ (50 000  le terrain et 200 000 le bâtiment) en 2001. Elle l’a donc déjà amorti 10 ans. Ses amortissements sont de 60 000€ (200 000 x 3% x 10) et sa valeur comptable de 190 000€ (50 000 + 140 000). Il est vendu aujourd’hui 400 000€, d’où une plus- value de 210 000€. L’impôt des sociétés dû est de 71 379€. Un précompte mobilier de 10% sera encore dû sur le solde, de sorte que la pression fiscale totale sera de 85 241€.

Ne pas liquider la société

Plutôt que liquider la société, celle-ci peut aussi opter pour une imposition étalée de sa plus-value. Elle réinvestit donc son prix de vente (dans notre exemple 400 000€) en actifs amortissables. Si elle réinvestit par exemple dans un autre immeuble, qu’elle amortit sur une durée de 33 ans, l’impôt des sociétés actualisé dont elle est redevable est de 34 267€ (taux d’actualisation de 5%).

Vendre la société
Conséquences fiscales

Vous pouvez aussi tenter de rechercher un acheteur pour les actions de votre société (où se trouve toujours l’immeuble). La plus-value que vous réaliserez sera en principe exonérée d’impôt (sauf si l’opération est spéculative ou même à caractère professionnel). La question, c’est de voir s’il y aura des amateurs : pour se retrouver avec une société grevée d’une dette fiscale latente et sans pouvoir amortir les actions acquises …

Attention !

Il peut aussi survenir un problème de garanties. S’il faut emprunter pour acheter les actions, il est interdit par exemple à la banque prêteuse, d’hypothéquer l’immeuble de la société. Et vendre l’immeuble, puis les actions de la société, ce n’est pas sans danger non plus aujourd’hui. Il n’est pas rare qu’une telle « société de liquidités » soulève des problèmes du côté du fisc. En outre, votre responsabilités peut se retrouver engagée si la société ne procède pas au réinvestissement requis. Tout cela n’est donc pas sans danger …

Une pièce d’un planning successoral
Une donation

Vous n’envisagez pas du tout de vendre l’immeuble de votre société ou ses actions. Vous pouvez aussi donner ces actions (avec réserve d’usufruit ou pas). Cela peut procurer un avantage appréciable, surtout si nous comparons les taux applicables aux donations de biens meubles et bien immeubles. Donner des actions, c’est en effet donner des biens meubles, peut importe qu’un immeuble figure parmi les actifs de la société. Et le taux applicable à une donation de biens meubles est de 3% (en ligne directe, entre époux et cohabitants) ou de 7%, parfois même de 2%.

=> Avoir de l’immobilier dans une société, cela offre des avantages, mais ne pas sans inconvénient. Tout dépend de ce qu’on faire à terme de la société. Il ne faut pas perdre les conséquences fiscales de vue. Une société permet, avantage notable, d’opérer une donation de ses actions.