Adoucir la fin de son droit de superficie

Votre société a construit un immeuble sur un terrain qui vous appartient, par le biais d’un droit de superficie qui arrive à présent à échéance. Vous risquez dès lors de vous voir imposé sur la valeur de l’immeuble, mais vous pouvez agir.

Avantageux, le droit de superficie

Votre société paie l’immeuble.

Si vous accordez à votre société un droit de superficie sur un terrain qui vous appartient, pour une durée de par exemple 20 ans, elle peut y bâtir un immeuble, en déduire tous les frais et souvent aussi en récupérer (en partie) la TVA. Au terme de son droit de superficie, vous devenez le propriétaire de l’immeuble à titre personnel. Souvent sans avoir à payer de contrepartie à votre société : c’est donc « gratuitement » que vous devenez ainsi le propriétaire de son immeuble. A la grande joie du fisc ..

Sa réaction.

Il ajoute à vos revenus imposables personnels un « avantage de toute nature » égal à la valeur de l’immeuble ainsi acquis gratuitement. Avec à la clé, comme pour votre rémunération en argent, jusqu’à 50% d’impôt (+ les additionnels communaux) et en principe aussi les cotisations sociales à payer. Vous pouvez bien sûr l’éviter en payant la valeur de l’immeuble à votre société, mais vous n’êtes donc pas plus avancé …

Les solutions traditionnelles

L’apport du terrain.

Vous pouvez apporter votre terrain à votre société à titre de capital ou le lui vendre. Elle en devient alors le propriétaire et dès lors, vous n’avez plus d’immeuble qui vous échoit gratuitement et plus d’impôt à payer non plus. L’immeuble reste toutefois dans votre société,  ce qui n’était pas votre but non plus, bien sûr.

Plus de mandat.

Si vous n’êtes plus gérant de votre société au terme de son droit de superficie (au besoin, prolongez-en un peu la durée), plus moyen non plus pour le fisc de vous imposer sur la valeur de l’immeuble : celui qui n’est pas gérant (ou salarié) d’une société ne peut plus en retirer une rémunération. Mais c’est alors votre société qui pourrait se voir imposée (en principe à 33,99%) sur la valeur de l’immeuble (« avantage anormal ou bénévole »). Ce serait déjà mieux que d’avoir, vous, à subir personnellement cet impôt, mais …

Une meilleure solution encore !

Louez à votre société.

Devenu le propriétaire de l’immeuble à la fin du droit de superficie, vous pouvez le louer à votre société, qui peut alors déduire le loyer qu’elle vous paie en contrepartie.

Conseil.

Vous pouvez l’optimaliser en lui faisant payer 9 années de loyer d’avance. Elle vous paie ainsi un gros montant de loyer d’un coup, qu’elle peut déduire aussi d’un coup, réduisant ainsi drastiquement le bénéfice élevé (= la valeur de l’immeuble) sur lequel elle est imposée.

Et votre imposition à vous ?

Votre société vous verse d’un coup un montant considérable de loyer, mais ce montant n’est pas imposé en une fois : son imposition est étalée sur la période de 9 années sur laquelle il porte. Et un loyer est aussi, vous le savez, bien moins ponctionné qu’une rémunération, grâce à une déduction forfaitaire de frais plus élevée et l’absence de cotisations sociales.

Conseil.

Comme vous n’être plus gérant de la société, plus moyen pour le fisc de requalifier une partie de ce loyer en une rémunération.

Votre société n’a pas les fonds ?

Si elle n’a pas de quoi vous payer ces 9 années de loyer d’un coup, elle peut en acter le montant à votre compte courant. Là voilà alors avec une grosse dette envers vous, pour laquelle vous pouvez lui réclamer un intérêt au régime fiscal intéressant.

=> Faites en sorte de ne plus être gérant au terme du droit de superficie. Ce n’est alors plus vous, mais elle qui sera imposée sur la valeur de l’immeuble. Si vous lui louez cet immeuble en lui faisant payer le loyer de 9 années d’avance, elle pourra déduire ce loyer en une fois et il tempèrera ainsi nettement sa pression fiscale.