Le recours au droit de superficie est classique dans l’immobilier, mais, aujourd’hui, on se montre pourtant critique à son égard, car il pose souvent problème à son terme. Faut-il pour autant le jeter aux oubliettes ?

Vous accordez un droit de superficie sur un terrain qui vous appartient à votre société, pour qu’elle y érige un immeuble. En contrepartie, vous pouvez lui demander une redevance qui sera pour vous un revenu immobilier imposable (mais dont vous pourrez aussi déduire des intérêts d’emprunts). Au terme du droit, vous devenez propriétaire du bâtiment (‘droit d’accession »), sans conséquences fiscales. Du moins, telle est l’intention poursuivie …

Comment le fisc voit-il les choses ?

Lui estime que si vous devenez le propriétaire du bâtiment au terme du droit de superficie, vous bénéficiez, étant le dirigeant de la société qui a financé la construction, d’un ‘avantage de toute nature’ … imposable. Une conséquence ravageuse. Bon nombre évitent dès lors cette construction pourtant classique et en préfèrent d’autres : achat scindé usufruit/nue-propriété, enphytéose, leasing immobilier, …

Plus d’avenir donc ?

Si, il existe tout de même des raisons d’opter pour le droit de superficie.

La TVA

Cela permet à votre société de récupérer la TVA à 100%, dans la mesure naturellement où le bâtiment est affecté à une activité assujettie, ce qui permet une récupération en principe intégrale des TVA en amont. S’il est recouru à l’usufruit, la TVA relative à la nue-propriété ne sera pas récupérable. Voilà qui peut (suivant la répartition des droits) donner une différence substantielle.

Un revenu

Le maintien du terrain dans le patrimoine privé du dirigeant peut lui permettre, par la suite, de retirer de l’argent de sa société de façon fort intéressante, en lui cédant ledit terrain. Cette cession met fin illico au « problème » que pose le droit de superficie. Et cela peut être intéressant dans un planning successoral. Des actions, on peut les donner en ne payant que 2,3 ou 7% de droits.

La plus-value

Ce maintien du terrain dans le patrimoine privé a de quoi aussi rendre sa cession ultérieure intéressante au niveau fiscal, vu que vous réalisez à titre privé sa plus-value, qui n’est, de ce fait, à quelques exceptions près, pas imposable. Par ailleurs, il n’est pas non plus toujours intéressant que la société achète le terrain immédiatement, puisqu’elle ne peut pas l’amortir.

Comment organiser la cession ?

Un apport

Si vous optez pour un apport, vous augmentez le capital de votre société. Une opération pour laquelle votre société n’aura à payer que 25€ de droits d’enregistrement. L’avantage, aussi, c’est que votre société aura plus d’intérêts notionnels à déduire. L’augmentation de ses fonds propres vous permet également de recourir davantage à votre compte courant. Et enfin, votre société peut distribuer un dividende plus élevé sans perdre ses taux réduits de l’impôt des sociétés.

Une vente

Si vous optez pour une vente du terrain, votre société aura à payer les droits d’enregistrement (12,5 ou 10%) sur sa valeur (des droits il est vrai déductibles fiscalement). Vous retirerez immédiatement une somme conséquente et en principe, là aussi, non imposable de votre société. Et si celle-ci n’a pas de quoi vous payer immédiatement, elle pourra de même tirer parti du compte courant que vous avez en son sein.

Combinez les deux

Vous pourriez aussi apporter une partie de votre terrain à votre société et lui en vendre une autre partie.

=> Le droit de superficie a peut-être perdu de l’intérêt, mais il ne faudrait tout de même pas l’oublier complètement. Ainsi, votre société pourrait, par exemple, récupérer plus de TVA qu’en recourant à l’usufruit et vous pourriez par la suite lui apporter ou vendre votre terrain sans avoir à payer d’impôt.