Le locataire bénéficie de certains droits découlent naturellement du bail.

C’est ainsi qu’il a le droit d’occuper le bien sans être troublé ou d’exiger que le bien soit en bon état de telle sorte qu’il puisse en jouir normalement, etc …

Outre ces droits, le locataire dispose de certains droits plus spécifiques, à savoir :

– le droit de céder son bail ou de sous-louer;

– le droit d’effectuer des améliorations, des aménagements, et des transformations à l’immeuble loué.

1. Le locataire a le droit de céder son bail ou de sous-louer si le bail ne l’interdit pas.PRINCIPE ET EXCEPTION

REMARQUE IMPORTANTE

Lorsque l’immeuble est affecté à la résidence principale du locataire, des dispositions particulières sont prévues par la nouvelle loi du 20.02.1991.

Le Code civil offre une possibilité au locataire de se libérer – dans certaines limites – des obligations d’un bail.

Le locataire peut céder son bail ou sous-louer sauf si une clause du bail le lui interdit. Cette clause est généralement libellée comme suit :  » Le locataire ne peut céder son bail, ni sous-louer sans l’autorisation écrite et préalable du bailleur « .

En outre, depuis la loi du 20.02.1991, le locataire ne peut plus sous-louer ou céder son bail en totalité ou en partie à un preneur ou un cessionnaire qui en fera sa résidence principale. L’accord du bailleur est requis pour opérer une telle cession ou sous-location. Cette modification des dispositions du Code civil est logique compte tenu des différences du régime applicable selon que le bien est ou n’est pas affecté à la résidence principale du locataire.

A. Qu’est ce que la cession de bail ?

Une cession de bail est une convention par laquelle le locataire (appelé cédant) cède son bail à une autre personne (appelée cessionnaire).

Le cessionnaire (la personne à qui le bail a été cédé) devient le locataire direct du bailleur. Il devient responsable de toutes les obligations du bail et bénéficie de tous les droits découlant de celui-ci.

Le cédant (le locataire qui cède le bail) reste responsable des obligations du bail si le bailleur ne l’a pas déchargé par écrit de ses obligations. Pour éviter tout litige, il convient de préciser la solidarité du cédant dans la cession.

Exemple : M. Dupont est locataire dans un immeuble appartenant à M. Durant (bailleur).

M. Dupont cède son bail à M. Dubois (cessionnaire).

M. Dubois devient locataire direct de M. Durant (bailleur).

Si M. Dubois ne paie plus son loyer, M. Durant (bailleur) pourra réclamer le loyer à M. Dupont (ancien locataire) pour autant qu’il ne l’ait pas expressément déchargé de ses obligations.

Le cédant devra aviser le bailleur de la cession intervenue.

a) L’état des lieux

Afin d’éviter des conflits lorsqu’il y a un état des lieux au départ, le cédant (celui qui cède son bail) et le cessionnaire (celui à qui le bail est cédé) devraient procéder à un état des lieux au moment de la cession.

Ils pourront ainsi établir la part des dégâts éventuellement commis par chacun.

En principe, au moment de la cession le cédant devra payer au cessionnaire les dégâts locatifs.

En cas de cession, le cédant risque, le cédant devra payer au cessionnaire les dégâts locatifs.

En cas de cession, le cédant risque, à la fin du bail d’être redevable des dégâts locatifs vis à vis du bailleur, même de ceux imputables au cessionnaire.

En effet, l’état des lieux intervenu entre cédant et cessionnaire n’est pas opposables au bailleur.

Compte tenu des difficultés suscitées par la cession d’un bail, nous conseillons au preneur désireux de quitter les lieux loués en cours de bail de conclure avec son bailleur une résiliation amiable, éventuellement avec indemnité, de façon à ne pas rester responsable au-delà de son occupation.

b) La garantie

Lorsqu’une garantie a été versée par le cédant, le bailleur ne doit pas la lui restituer puisqu’il reste tenue des obligations du bail.

Le cédant pourra lui-même demander au cessionnaire une garantie qui le couvrira s’il a commis des dégâts locatifs.

Les parties ont, bien entendu, toute liberté de convenir d’un autre arrangement.

c) La vente de l’immeuble

En cas de vente de l’immeuble, l’acheteur ne sera pas tenu par une cession de bail qui n’aurait pas date certaine, sauf si l’immeuble est affecté à la résidence principale du locataire.

B. Qu’est-ce que la sous-location ?

Une sous-location est une convention par laquelle le locataire (appelé locataire principal) loue le bien qu’il avait pris en location lui-même, à une autre personne (appelée sous-locataire). La sous-location peut être totale ou partielle.

Le locataire principal reste le locataire direct du bailleur. Le bailleur et le sous-locataire n’ont aucun lien juridique entre eux; ils ne se « connaissent pas » du point de vue juridique.

Attention à la durée de la sous-location !

La durée de la sous-location ne doit pas excéder celle du bail principal. En effet, si le bail principal se termine, le sous-locataire devrai, lui aussi, déguerpir.

Mais, si le locataire principal a consenti au sous-locataire un bail plus long que celui dont il disposait, ce sous-locataire expulsé pourrait réclamer des indemnités au locataire principal.

C. Renonciation tacite à une clause d’interdiction

L’acceptation de la cession peut être tacite, mais elle doit être certaine.

Si un bailleur perçoit les loyers du cessionnaire sans formule d’objection, cela signifie-t-il qu’il a renoncé à l’interdiction de cession de bail ?

On peut considérer effectivement que le bailleur accepte la cession car il marque ainsi sa volonté de traiter avec le cessionnaire.

Il peut cependant que le bailleur connaisse la qualité de cessionnaire de celui qui paie le loyer.

Dans le même ordre d’idées, un échange de correspondance entre bailleur et cessionnaire où on ne trouve pas la moindre réserve constitue aussi une reconnaissance tacite de la cession. Cela sera souvent une question de fait que le juge tranchera.

Les mêmes principes sont applicables s’il y a sous-location non autorisée, quoique ici, la preuve que le bailleur a connaissance de la sous-location sera parfois plus difficile à apporter parce que le loyer ne sera pas payé directement au bailleur, mais bien au locataire principal.

2. Le locataire a le droit d’effectuer des transformations et des améliorations dans l’immeuble loué.

S’il est un problème complexe, c’est bien celui des transformations et aménagements que le locataire désire effectuer dans l’immeuble qu’il loue.

On se pose trois questions à cet égard :

– Dans quelle mesure le locataire peut -il aménager et transformer l’immeuble qu’il loue ?

– Quel est le sort des aménagements et transformations effectués par le locataire ?

– Le locataire doit-il indemnisé pour les dépenses qu’il a engagées ?

A. Dans quelle mesure le locataire peut-il aménager et transformer l’immeuble qu’il loue ?

a) Si le bail règle la question des travaux.

Si le bail prévoit d’une manière claire et précise quels sont les travaux que le locataire pourra entreprendre dans l’immeuble loué et ce qu’il en adviendra à la fin du bail, on évitera de nombreuses difficultés.

Les clauses peuvent être diverses.

Tantôt, elles imposent d’entreprendre certains travaux, tantôt elles interdisent la moindre modification.

Si la clause est peu claire, le juge garde un pouvoir d’appréciation important.

Il est en effet malaisé de nommer tous les travaux autorisés ou interdits.

Enfin, si le locataire entreprend des travaux, il les fait exécuter à ses frais et risques sauf s’il en a été convenu autrement.

La Cour de cassation rappelle que :  » L’autorisation éventuelle du propriétaire d’exécuter des travaux d’aménagement n’implique pas son accord pour payer ou partager les frais de ces travaux« .

b) Si le bail ne règle pas la question des travaux

Par contre, dans le cas où le bail est muet en ce qui concerne les aménagements et transformation que peut effectuer le locataire, des contestations risquent de surgir.

En principe, le preneur peut aménager les lieux à sa convenance à condition de respecter la destination des locaux et de ne pas contrevenir à son obligation de jouissance en bon père de famille.

1° Travaux permis

Il est impossible de donner une liste de tous les travaux permis. Il faut, en effet, tenir compte de la nature de l’immeuble, de l’esprit dans lequel le bail a été consenti et des usages. En cas de doute, le locataire devrait pour éviter tout litige, obtenir l’autorisation écrite préalable du bailleur. Le locataire peut faire des travaux d’aménagements intérieurs peu importants ou même plus importants et qui sont utiles. Il peut même ériger des constructions nouvelles à condition quelles ne changent pas la forme du bien loué.

Exemple :

– travaux de peinture et de tapissage dans les tons et matériaux existants,

– raccordement aux égouts,

– raccordement téléphonique,

– placement d’une installation électrique,

– placement d’une salle de bains,

– raccordement à la télédistribution,

– placement d’un chauffage central,

– placement de cloisons,

– placement d’une antenne de télévision sur le toit,

– placement d’une construction légère et amovible dans le jardin,

– renforcement de la puissance des compteurs électriques,

– installation d’une prise de terre,

– remplacement du plancher par du parquet,

– dallage d’une cour,

– carrelage des murs d’une cuisine ou d’une salle de bains,

– apposition d’une plaque indiquant la profession du locataire (dans les immeubles en copropriété, il faudra être attentif aux dispositions du règlement de copropriété à cet égard).

De manière générale, le locataire pourrait apporter à l’immeuble trois sortes d’aménagements :

* les aménagements intérieurs peu importants,

* les aménagements qui rendent l’immeuble conforme à sa destination,

* les constructions nouvelles, pour autant qu’elles ne changent pas la forme de l’immeuble.

2° Travaux interdits

Tout comme il n’est pas possible de donner une liste complète des travaux permis, il est également impossible de nommer les travaux interdits.

Ici également, il faut tenir compte de la nature de l’immeuble, des usages, de l’esprit du bail, etc …

Le juge de paix devra apprécier de nombreux cas en fait.

En principe, le locataire ne peut effectuer des travaux qui affectent la structure ou la forme de l’immeuble.

Il ne peut abattre un mur ou percer des fenêtres par exemple. Il ne peut abattre des arbres.

B. Quel est le sort des aménagements et travaux effectués par le locataire ?

a. Le bail prévoit le sort des aménagements

Une clause fréquente figure dans les baux aux termes de laquelle, les travaux effectués par le locataire restent acquis au bailleur sans que celui-ci ait d’indemnité à verser.

Cette clause est parfaitement valable et écarte les litiges.

Notons cependant que les clauses ne sont pas toujours précises et qu’il appartient au juge, en cas de douce, d’en apprécier la portée.

b. Le bail est muet quand au sort des aménagements

Que se passe-t-il dans ce cas ?

Il faut distinguer entre :

– les aménagements susceptibles d’enlèvement sans dégradation;

– les aménagements indissociables de l’immeuble.

Les aménagements susceptibles d’enlèvement ( ex. chauffe-bain, chauffage central, compteurs, canalisations amovibles, etc.) restent la propriété du locataire.

Les aménagements indissociables de l’immeuble (ex. papier-peint, peinture, dallages, plantations d’arbres, raccordements aux égouts, construction d’un feu ouvert) deviennent la propriété du propriétaire dès leur exécution.

Remarquons cependant que la distinction n’est pas toujours aisée et qu’il s’agit souvent d’une question de pu fait laissée à l’appréciation du juge.

1° Tant que le bail est en cours

Aménagements susceptibles d’enlèvement.

Le locataire peut, sauf si le bail convient une interdiction à cet égard, supprimer les aménagements susceptibles de l’être à condition de remettre les lieux loués dans leur état antérieur.

Travaux indissociables.

Par contre, le locataire ne peut pas supprimer les travaux indissociables de l’immeuble et cela, du fait même de la nature des travaux qui ne permet pas qu’ils soient enlevés.

Et même si cela était possible le locataire ne pourrait les supprimer car ils appartiennent au propriétaire.

Si rien n’est prévu dans le bail, les parties ont intérêt à préciser un cours de bail quels sont les travaux autorisés et leur sort à la fin du bail.

2° A la fin du bail

Les aménagements susceptibles d’enlèvement.

A l’expiration du bail, le bailleur a le choix entre forcer le locataire à enlever les aménagements en remettant l’immeuble en état, ou bien conserver les aménagements quitte à indemniser le locataire.

Les aménagements indissociables.

Ces aménagements comme nous l’avons dit restent acquis au propriétaire qui, selon le cas, devra indemniser le locataire;

C. Le locataire a-t-il droit à des indemnités pour les aménagements qu’il a effectués ?

a) Le bail est muet sur la question des indemnités

On aborde ici le cœur d’une matière fort complexe parce que chaque situation demande une solution particulière et que jurisprudence et doctrine proposent des solutions diverses.

1° Aménagements indissociables

Selon certains, le locataire n’a jamais droit à indemnité car il ne peut imposer au bailleur de payer des dépenses que ce dernier ne souhaitait pas et qu’il ne pourrait peut-être pas payer.

Cette thèse est suivie par une partie de la jurisprudence.

Il semble cependant que cette opinion soit trop tranchée et qu’il faille faire une distinction entre trois types de travaux.

Travaux nécessaires

Ce sont des travaux qui assurent la conservation de l’immeuble et que le bailleur aurait dû effectuer de toute façon : le preneur peut en obtenir le remboursement.

Travaux utiles

Ce sont les travaux qui, sans être indispensables apportent une plus value à l’immeuble.

(Ex. raccordement à la télédistribution, installation d’une prise de terre). Ces travaux profitent au bailleur et il doit indemnité pour la plus-value apportée.

Ceci est conforme à la théorie de l’enrichissement sans cause.

Travaux somptuaires

Ce sont les travaux effectués par le locataire pour son agrément sans que ceux-ci ne soient nécessaires ou utiles.

(ex. placement d’un éclairages spécial, placement d’un papier-peint au goût du locataire, etc …).

Le bailleur ne doit pas indemnité pour ces travaux.

2° Aménagements susceptibles d’enlèvement

Si le locataire n’a pas supprimé les aménagements avant la fin du bail, le bailleur a le choix, soit forcer le locataire à les enlever, soit garder les aménagements moyennant indemnité.

Cette faculté de choix que possède le bailleur lui permet de marchander : ou bien, le locataire doit supprimer les aménagements, ce qui peut lui occasionner des frais de remise en état, ou bien il les abandonne au bailleur à bas prix.

Si le bailleur décide de conserver les aménagements , il doit indemniser le locataire. Comment doit-il indemniser ? C’est ici que trois théories différentes existent et selon celle qui est suivie, l’importance de l’indemnité variera.

Théorie de l’accession

(suivie le plus souvent par le tribunaux)

Selon cette théorie, le bailleur doit, à la fin du bail, rembourser au locataire la valeur des matériaux et le prix de la main d’œuvre sans tenir compte de la plus-value apportée à l’immeuble. Cette théorie lèse le plus souvent le locataire car la dévaluation monétaire n’est pas prise en considération.

Théorie de l’enrichissement sans cause

(admise de plus e plus par le tribunaux)

Cette théorie est fondée sur le principe que : « Nul ne peut s’enrichir sans cause aux dépens d’autrui« .

L’indemnité accordée au preneur, selon cette théorie, est le montant de la plus-value procurée à l’immeuble loué sans tenir compte des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre. Il semble que cette théorie soit, la plus équitable car elle est basée sur le bénéfice réel que le bailleur retire des travaux.

Théorie dire de « droit commun »

(rarement suivie par la jurisprudence)

Selon cette théorie, le bailleur qui conserve les aménagements doit payer au locataire ce que celui-ci a dû débourser. Il s’agirait d’une vente des améliorations au bailleur sans tenir compte de l’usage qui en a été fait par le locataire.

Cette théorie n’est pas équitable car le bailleur risque d’être obligé de payer des travaux dont le coût est plus important que le profit qu’il en retire.

Dans cette hypothèse, le bailleur sera tenté d’obliger le locataire à détruire les aménagements et à remettre en état.

b) Le bail prévoit une indemnité éventuelle

Rappelons encore que si le bail prévoit que les aménagements seront acquis sans indemnité, cette clause sera parfaitement valable et pourra être appliquée. Les clauses peuvent être diverses.

Le juge appréciera la portée de celles qui sont imprécises.

D. Remarques

a) Aménagements effectués par un sous-locataire

Si les travaux ont été effectués par un sous-locataire, tous les principes exposés ci-dessus sont applicables entre le locataire principal et le sous-locataire.

b) Quelle est la situation d’un acquéreur de l’immeuble vis-à-vis des travaux effectués par le locataire ?

Sauf convention contraire ou si le bail est muet, les aménagements susceptibles d’être enlevés doivent faire l’objet d’une indemnité au profit du locataire et à charge de l’acquéreur qui voudrait les conserver.

L’acquéreur peut avoir un recours contre le vendeur qui ne lui aurait pas dit que les aménagements appartenaient au locataire. Il aurait également un recours contre le vendeur dans le cas où les aménagements seraient supprimés par le locataire. En effet, l’acquéreur a pu croire que les aménagements faisaient partie de la vente.

c) En cas de cession de bail

La convention de cession peut régler entre cédant et cessionnaire la question des travaux.

Cela fait généralement partie des conditions de la cession.

Le bailleur, lui, ne peut obliger le cessionnaire à détruire les aménagements et à remettre les lieux en leur état primitif.

Il ne peut agir que contre le cédant. Le bailleur pourra cependant agir contre le cessionnaire s’il a déchargé le cédant de toutes ses obligations et que celles-ci ont été reprises par le cessionnaire.