Tout bien loué doit répondre à certaines exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et habitabilité. Si cela n’est pas le cas, sachez que le propriétaire pourrait se voir réclamer par son locataire certaines prétentions!

Les exigences légales sur l’état du bien

La loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale est claire. Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité Un arrêté royal du 8 juillet 1997 fixe ces exigences.

Exemple 1

Les fondations, planchers et charpentes ne peuvent pas présenter des vices structurels ou de stabilité ou d’autres vices (tels que lézardes, fissures, champignons, parasites) mettant en danger la sécurité ou la santé.

Exemple 2

Le logement ne peut pas présenter d’infiltration d’eau ni une humidité  ascensionnelle.

Exemple 3

L’installation électrique doit être conforme.

Quid si le bien, ne répond pas à ces exigences ?

Principe

Si le logement ne répond pas à ces exigences, le preneur peut exiger que son bailleur fasse les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité. Il peut aussi demander la résiliation du bail avec des dommages et intérêts pour les troubles subis.

Un droit absolu ?

Oui, le preneur peut exiger une de ces deux possibilités mais le juge conserve un pouvoir d’appréciation dans le choix sollicité.

Conseil

Le propriétaire pourrait refuser des frais de remise en état s’ils apparaissent comme disproportionnés et proposer la résiliation amiable du bail. De même, si le locataire souhaite la résiliation du bail, le propriétaire pourrait la refuser en proposant des travaux de remise en état, dans un délai raisonnable.

Accord entre parties

Si aucun accord amiable ne peut être trouvé, le juge de paix tranchera (le plus souvent, cela nécessitera une vue des lieux en présence d’un expert chargé de donner un avis technique). Si le juge impose l’exécution de travaux, il peut accorder une diminution du loyer.

Délai ?

Aucun délai n’est prévu pour que le preneur introduise son action, mais il devra prouver que les défauts dont il se plaint existaient au moment où il est entré en jouissance du bien.

Que se passe-t-il s’il y a un arrêté d’inhabitabilité ?

Confronté à un immeuble insalubre ou dangereux, le bourgmestre peut prendre certaines mesures. Il peut interdire toute occupation et l’expulsion des habitants de l’immeuble si les travaux demandés ne sont pas fait dans le délai demandé. Dans ce cas, le bail peut être frappé de nullité absolue.

Conséquence

Les règles relatives aux préavis ne doivent plus être respectées. Le locataire pourrait donc quitter les lieux sans respecter le délai de préavis ni payer d’indemnité.

Conseil

Le propriétaire pourrait apporter des éléments attestant que l’état du bien résulte du fait de son locataire.

Que se passe-t-il s’il faut un permis de location ?

Pour les logements collectifs et les petits logements (de moins de 28m²), un permis de location est nécessaire (un certificat de conformité à Bruxelles).

Si le propriétaire ne l’a pas ?

La sanction civile attachée au défaut de permis de location est la nullité absolue du bail. Les règles relatives aux préavis sont inapplicables. Le juge pourrait aussi réduire un loyer déraisonnable.

=> En cas de logement insalubre, le tribunal pourrait prononcer la résiliation du bail ou imposer au propriétaire des travaux de remise en état. Si l’immeuble est frappé d’inhabitabilité ou en l’absence de permis de location, le bail pourrait être déclaré nul.