Qui paie les dettes du syndic ?

Qui aura à payer des dettes ou à assumer des dommages découlant de la mauvaise gestion d’un syndic ? Le syndic lui-même ou l’association des copropriétaires (ACP) ?

Le compte de l’ACP en négatif …

Les copropriétaires d’un petit immeuble ont désigné un syndic professionnel pour en assurer la gestion. Comme ils ne sont pas contents de ses services, ils le licencient peu après.

A l’examen des extraits du compte bancaire de l’ACP, il s’avère toutefois que celui-ci présente un solde négatif.

… et qui le reste !

Après apurement de ce solde, les copropriétaires demandent de bloquer le compte, ce qui est fait.

Bien après, l’institution bancaire, où le compte bloqué a été ouvert, adresse une lettre à l’ACP, lui demandant de bien vouloir apurer d’urgence le solde négatif de ce compte. Les copropriétaires se renseignent et apprennent alors que des frais de gestion et autres ont continué à courir puisque le compte, s’il a effectivement été bloqué, n’a pas pour autant été clôturé.

En réaction à la lettre recommandée de la banque, les copropriétaires font valoir que la dette a été causée par l’ancien syndic et qu’elle peut difficilement être tenue de payer l’arriéré. La banque rétorque toutefois du tac au tac que l’ACP est le propriétaire du compte et qu’elle en demeure le responsable, bien que ce soit l’ancien syndic qui l’ai ouvert. Ce dernier n’avait en effet agi qu’en sa qualité de mandataire et non comme propriétaire du compte.

Est-ce bien exact ?

Telle est la question que se posent bien sûr les copropriétaires. Ne peuvent-ils rien entreprendre ? Hélas, il est effectivement bien exact que l’ACP est en reste responsable des actes que le mandataire jadis désigné a posé en son nom et pour son compte.

La responsabilité de l’ACP ?

En nommant un syndic, l’ACP accepte que toutes les missions/tâches légales, statutaires ou conventionnelles qu’elle lui confie, soient accomplies par lui pour son compte, et cela en vertu du contrat de mandat qu’elle conclut avec lui.

Attention !

A l’égard des tiers, parmi lesquels la banque dans notre exemple, l’ACP demeure toutefois responsable des actes (juridiques) accomplis par son organe, lorsque celui-ci l’a fait dans les limites de ses compétences légales et du cadre qui lui a été fixé.

Et la gestion du patrimoine de l’ACP et les formalités qui y sont liées relèvent bien des tâches que la loi assigne au syndic.

Conseil

L’ACP pourrait, en fonction de la responsabilité qui lui incombe, souscrire une assurance de protection juridique.

La responsabilité du syndic ?

Nonobstant ce qui précède, il n’empêche bien sûr qu’un syndic peut être tenu pour responsable de ses fautes, négligences et abus de confiance. Dans notre exemple, rien ne s’oppose donc à ce que l’ACP intente une action en responsabilité à son ancien syndic pour récupérer le dommage qu’elle a subi.

Conseil

Avant de s’engager avec un syndic professionnel, demandez-lui donc de prouver qu’il a assuré sa responsabilité professionnelle et sa responsabilité de détenteur de sommes appartenant à des tiers (une assurance à laquelle l’ACP pourrait par exemple s’adresser si son ex-syndic disparaissait avec ses avoirs).

=> Un syndic est le représentant et mandataire de l’ACP. Celle-ci peut dès lors voir sa responsabilité engagée s’il a commis des fautes dans l’exercice de son mandat et causé des dommages. A charge pour elle, ensuite, de se retourner vers ce syndic indélicat.