Un syndic veut prendre de toute urgence le conseil d’un expert ou d’un avocat. Le temps manque pour consulter d’abord tous les copropriétaires. Peut-il alors appeler ainsi cet expert ou cet avocat ?  Et qui en paiera le coût ?

Une lettre comminatoire

Un ultimatum

Un jeudi, un syndic reçoit une lettre de l’avocat de l’exploitante d’une boutique voisine. Il menace d’agir en justice, en référé, dès le lundi qui suit s’il n’est pas vite remédié à un problème d’humidité s’il ne reçoit pas tout au moins une réponse écrite à ce sujet.

Une assistance

Ce syndic a connaissance du problème en question, mais souhaite bien sûr recueillir l’avis de son propre avocat ou d’un expert technique avant toute réaction écrite de sa part. Peut-il contacter ainsi un avocat ou un expert de son propre chef ?

Que disent les statuts

Ils tracent les limites de l’action du syndic. Celui-ci ne peut librement consulter un tiers et en compter le coût aux copropriétaires que si les statuts l’y autorisent.

Attention !

Il doit s’agir bien sûr toujours de choses concernant la gestion de la copropriété et, en outre, de frais « utiles ou nécessaires ». Et si les statuts ne prévoient rien à c sujet ?

Une assemblée générale extraordinaire

Si les statuts n’indiquent pas si le syndic peut ou non consulter un tiers (un avocat par exemple), il devra convoquer une assemblée générale extraordinaire. Le problème, c’est que cela ne se fait pas en un tournemain.

Néanmoins de son propre chef

Il y a urgence

Supposez par exemple que les caves soient sous eau et qu’il faille installer des pompes de toute urgence. Là, le syndic peut bien sûr contacter d’initiative une firme pour résoudre le dégât des eaux.

Conseil

Le syndic peut prendre des mesures conservatoires sans concertation en vue de prévenir ou de limiter de graves dommages aux parties communes.

Revenons-en à cette voisine excédée

Le syndic peut aussi agir d’initiative quand un péril juridique menace, comme dans cet exemple. Pour prévenir le menace d’un procès et donc un préjudice aux intérêts (pécuniaires) des copropriétaires, le syndic peut aussi agir de son propre chef. Dans l’exemple que nous avons pris, la consultation d’un avocat ou d’un expert peut certainement apparaître comme une mesure urgente et conservatoire, d’autant que l’avocat de la voisine menace d’agir en référé.

Attention !

Il en irait différemment si l’avocat n’avait envoyé qu’une mise en demeure, sans menacer (encore) d’un procès ou d’une action en référé. Là, il ne serait pas justifié que le syndic aille trouver un avocat en quatrième vitesse.

Qui paie ?

Et si le syndic aurait dû malgré tout obtenir l’accord préalable des copropriétaires (ce n’était pas si urgent  que ça) et qu’il ne l’a pas fait ? Doit-il alors payer lui-même l’avocat ? En fait, les copropriétaires devront le payer, mais pourront ensuite se retourner vers le syndic s’il s’avérait par exemple qu’il a recouru à un expert ou à un avocat sans l’accord des copropriétaires, alors que ce n’était pas encore absolument nécessaire. Un copropriétaire qui est par exemple en retard de quelques jours pour payer son écot à la communauté. Un coup de téléphone ou une lettre auraient sans doute suffi; le locataire concerné  a en effet  toujours payé correctement tout ce qu’il devait. Pour cela, il ne fallait pas payer 200€ à un avocat !

=> Un syndic peut recourir à un avocat ou à un expert dans des cas urgents, pour prévenir un plus ample dommage, sans recueillir l’accord des copropriétaires, et cela même si les statuts de l’immeuble ne le prévoient pas. Quant à ce qui est ou n’est pas urgent, c’est souvent une question de fait.