Les héritiers d’un immeuble chargent un collègue agent immobilier de le mettre en vente. Par la suite, l’un deux décide de le racheter lui-même. Ce collègue a-t-il alors encore droit à sa commission ?

A question de famille …

La mission

En l’occurrence, trois enfants ont hérité de la villa de leurs parents, chacun à raison de 1/3, en pleine propriété. Tous trois chargent donc ce collègue agent immobilier de la vendre.

En exclusivité

Tous trois lui signent conjointement une mission de vente exclusive. Ce collègue, et lui seul, a la possibilité de vendre cette villa durant une période de 6 mois.

Peu d’intérêt

Cette villa, qui date déjà des années ’50, manque toutefois de confort moderne et, dès lors, les offres ne valent pas tripette et maints candidats se dérobent. Les héritiers optent alors pour la solution suivante.

Nous-mêmes.

Le plus jeune d’entre eux rachète la maison pour une croûte de pain. Les deux autres sont d’accord. L’agent immobilier intermédiaire a-t-il droit à ses honoraires à la suite de ce règlement familial ?

… règlement familial

Comme les héritiers ont réglé la vente de la maison entre eux, l’agent immobilier qu’ils avaient mandaté à cette fin peut-il encore faire valoir ses droits à une commission ?

L’exclusivité.

Les trois héritiers ont agit d’initiative, sans l’intervention du collègue. Ce n’est pas là un obstacle néanmoins, vu l’exclusivité stipulée. Il en existe néanmoins un autre …

Vendu à un des héritiers.

La maison n’a pas été vendue à un tiers, mais bien à l’un des héritiers vendeurs. L’acheteur en est lui-même un des copropriétaires et là, c’est une autre paire de manches. Cette qualité d’héritier a un impact déterminant sur l’exigibilité de la commission.

Une vente ou un rachat ?

En l’occurrence, un des héritiers du bien achète les droits indivis des autres. Le plus jeune frère n’achète que les 2/3 de la maison que les deux autres possèdent avec lui. L’agent immobilier intermédiaire peut-il alors réclamer une commission calculée sur le prix d’achat de ces 2/3?

Le hic …

c’est que, légalement, l’acheteur reprend ici les quotes-parts indivises de ses cohéritiers, ce qui fait cesser l’indivision existant entre eux. Juridiquement, une telle opération n’est pas une véritable vente, au sens propre du terme, mais un rachat de quotes-parts indivises de propriété.

Et la commission de l’agent ?

S’il n’y a pas de vente, rien n’est dû à l’intermédiaire … Voilà un argument que les trois frères héritiers pourraient fort bien opposer pour refuser toute commission au collègue auquel ils avaient fait appel. Dès lors …

Les frais.

Qu’il y ait vente ou pas, ce dernier a en principe droit au défraiement des frais qu’il a exposés durant son intervention.

La commission.

Y a-t-il droit ou pas ? C’est une question qui risque fort de regarder la justice. Celle-ci lui donnera-t-elle raison ? Pour éviter de spéculer à ce sujet, le mieux serait encore d’insérer une clause ad hoc dans le contrat de courtage.

Une clause type

Le rachat par un des héritiers commettants de la quote -part ou des quotes-parts des autres héritiers est assimilé à une vente consentie à un tiers et, de ce fait, les honoraires convenus sont dus sur la valeur de l’immeuble (ou des quotes-parts indivises vendues).

=> Si des héritiers vous chargent d’une mission de vente, assimilez, dans votre contrat, un rachat de quotes-parts indivises entre eux à une vente. Précisez aussi si votre commission est due sur la valeur de tout l’immeuble ou seulement sur celle des quotes-parts indivises rachetées.