Voici plus de 100 ans qu’un sentier court entre deux propriétés voisines. Un des voisins, qui vend, soutient aujourd’hui qu’il en est découlé automatiquement une servitude de passage. A-t-il raison ?

Le droit de passage

Une servitude est une charge qui pèse sur un fonds (le fonds servant) pour l’usage et l’utilité  du fonds (le fonds dominant) appartenant à un autre propriétaire.

Apparente

Une servitude courante, c’est le droit de passage. Elle frappe le plus, car il en existe des signes extérieurs (une assiette). Aussi parle-t-on de servitude « apparente » à son sujet.

Discontinu

Ce droit de passage a aussi pour caractéristique d’être discontinu : pour l’exercer, il faut toujours un acte ou un fait de la part de quelqu’un. Autrement dit, le droit de passage n’existe que dès l’instant où quelqu’un passe sur le terrain de quelqu’un d’autre.

La prescription ?

30 ans

Il existe effectivement une « prescription acquisitive » de 30 ans; il s’agit du long usage (durant 30 ans), public et paisible, de quelque chose.

Attention

Seules des servitudes continues et apparentes peuvent toutefois s’acquérir par prescription.

Conseil

Une telle prescription ne peut donc pas s’appliquer à un droit de passage, car …

Discontinu

Une servitude de passage n’est pas continue : elle requiert à chaque fois un acte des propriétaires concernés.

Incertain

La loi ne considère par conséquent pas que l’usage d’une servitude discontinue de passage ait un poids et une permanence suffisants pour qu’on puisse le distinguer d’une simple tolérance.

Entre parties

Quand un voisin peut-il alors prétendre à avoir « son » droit de passage ?

Un titre

Il lui faut pour cela disposer d’un document (un acte notarié par exemple) où apparaît cette charge pesant sur le fonds riverain. Ou il lui faut prouver que son voisin ou le précédent propriétaire a reconnu l’existence de la servitude, par exemple, en produisant une convention, un testament ou encore un aveu.

Attention

L’existence du sentier ne prouve rien, dès lors que les deux voisins s’en servent. Certains signes extérieurs (par exemple des poteaux placés à 3 mètres) n’emportent pas non plus de reconnaissance d’une servitude sur cette largueur. En l’occurrence, cela avait été imposé par le permis de bâtir, a jugé le Tribunal de première instance de Louvain en 2006.

Vis-à-vis de tiers

Vous êtes acheteur

Vous n’êtes certain de bénéficier d’un droit de passage que s’il résulte de l’un ou l’autre écrit (et par exemple d’un acte notarié). Sinon, vous ne disposez d’aucune certitude. Demandez par conséquent à voir des preuves tangibles, noir sur blanc, tout le reste est en effet sans aucune valeur.

Si vous êtes agent immobilier

Vous n’avez pas à examiner la situation de fait de ce passage jusqu’à 30ans auparavant pour voir si un droit ne serait pas né à ce niveau, vu qu’un tel droit ne naît pas par prescription. Voilà qui, pour vous, est incontestablement un plus.

=> Quelle que soit la période pendant laquelle quelqu’un a utilisé un passage, il ne peut faire valoir de droit à son égard, parce qu’un droit de passage ne s’acquiert jamais par prescription. Il doit transparaître d’un document (par exemple d’un acte notarié).