Un compromis de vente comprend parfois (et même de plus en plus) une clause spécifiant que la convention est résiliée dans certaines circonstance. Pour autant, cette résiliation n’intervient cependant pas nécessairement de façon automatique …

La clause résolution expresse

Pas mal de compromis de vente incluent une « clause résolution expresse » . Une telle clause vise, si une des parties (tant l’acheteur que le vendeur donc) ne respecte pas certaines obligations découlant de la convention (ne paie, par exemple, pas le prix d’achat), à permettre l’autre partie de considérer que la convention est résiliée, et cela sans avoir à aller en justice au préalable. Est-ce toutefois aussi simple que cela ?

L’exemple type

C’est celui de l’acheteur qui ne réunit pas les fonds requis en temps voulu. Le vendeur a alors la possibilité d’obtenir la résiliation de la convention en se fondant sur la clause résolutoire expresse. Mais supposons à présent que vous êtes  précisément ce vendeur et vouliez invoquer cette clause. Vous ne voulez plus postposer plus longtemps la passation de l’acte notarié et préférez vendre à un autre acheteur (ce premier acheteur n’a qu’à me payer un dédommagement ! ). En pareille hypothèse, vous devriez procéder comme suit.

S’applique-t-elle  dans ce cas précis ?

Voyez tout d’abord si la clause résolutoire expresse s’applique dans le cas concret qui se présente à vous. Si sa formulation est suffisamment large (par exemple, en cas de non respect par l’une des parties des engagements contractés dans le cadre de la présente convention), cela ne sera sans doute pas un problème.

Attention ! La clause pourrait aussi porter sur le non-respect de certaines obligations bien précises et circonscrites (par exemple si l’acte notarié n’est pas passé dans le délai prescrit). Là, si vous êtes confronté à un autre manquement (non spécifié), vous ne pourrez pas invoquer la clause résolutoire expresse.

Conseil

Dans ce cas, vous pourrez encore éventuellement, si le manquement est suffisamment sérieux, demander la résolution de la convention en justice.

Mettre en demeure

Avant de pouvoir invoquer la clause résolutoire expresse (à tout le moins si elle s’applique à votre situation), vous devez mettre l’autre partie en demeure.

Autrement dit, lui envoyer une lettre lui enjoignant de respecter ses obligations (par la présente, nous vous mettons en demeure de passer l’acte notarié dans les 15 jours à compter d’aujourd’hui).

Conseil

Cette mise en demeure, envoyez-la par lettre recommandée (ou faites-la « signifier » par un huissier de justice). Une mise en demeure ne doit pas intervenir si la convention passée précise qu’elle est résiliée de plein droit et sans mise en demeure dans telles et telles circonstances.

Déclarer la résiliation

Une dernière démarche à entreprendre (si votre mise en demeure est restée infructueuse) consiste à envoyer une lettre (recommandée à la poste ou par un huissier) à la partie défaillante, où vous invoquez l’application de la clause résolutoire expresse. Vous y indiquez donc que vous considérez que la convention est résiliée (conformément à l’article x du compromis de vente passé entre nous, je considère que cette convention est résiliée et que vous m’êtes par ailleurs redevable de l’indemnité suivante : ...).

=> Avant d’invoquer une clause résolutoire expresse,vous devez en général mettre l’autre partie en demeure, puis invoquer encore explicitement l’application de la clause dans un courrier séparé. Il s’agit donc que tout se déroule correctement sur le plan juridique !